 З того моменту, як законодавством для власників приватизованих квартир у багатоквартирних будинках і власників нежитлових приміщень, розташованих в будинку, була передбачена можливість на праві спільної сумісної власності здійснювати свої права відносно приміщень загального користування, опорних конструкцій будинку, обладнання будинку, а також споруд будинку, призначених для забезпечення потреб всіх власників квартир, судових суперечок щодо незаконного використання зазначених об'єктів з'явилося незліченна кількість. Причому, користуючись своїм правом "кооперуватися" об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), таким співвласникам вдавалося досягти чималих успіхів у захисті своїх інтересів. У тому числі і у сфері фінансового збагачення - за рахунок обов'язковості згоди власників приватизованих квартир для здачі в оренду таких приміщень. В той же час відсутність згоди всіх учасників ОСББ при здачі в оренду допоміжних приміщень не тягне за собою недійсність такої угоди, оскільки розпоряджатися цими приміщеннями можуть і власники квартир, які не перебувають у членів ОСББ. Головним аспектом такого розпорядження є відсутність заперечень проти такої угоди у членів ОСББ.
У жовтні 2003 року гр-ка Б., гр-ка СТ. і гр-ка Р. звернулися в Шевченківський районний суд м. Києва суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "М", Національної академії наук України (НАН України), державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України (МЖКП НАН України); 3-е особа: об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Науковий працівник". У позові було піднято питання про визнання незаконним і недійсним договору оренди підвального допоміжного приміщення площею 102,2 м2 в житловому будинку в м. Києві, який був укладений 15 жовтня 2002 року між МЖКП НАН України та ТОВ "М"; постанови бюро президії НАН України від 8 липня 2002 року № 188 у частині надання дозволу МЖКП НАН України на передачу в оренду ТОВ "М" вказаного підвального приміщення; зобов’язання ТОВ "М" звільнити підвальне приміщення. У своєму позові позивачки посилалися на порушення їх прав, передбачених статтями 2, 4, 48 Закону України "Про власність", статтями 1, 10 Закону України "Про приватизацію державного жилищнго фонду", статтями 1, 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", статтями 48, 113, 128 ЦК УРСР і статтями 41, 55 Конституції України.
В обґрунтування своїх вимог позивачі вказували, що вони є власниками квартир і співвласниками допоміжних приміщень у будинку в м. Києві. Не зважаючи на це, відповідачі без їх згоди і повідомлення уклали між собою спірний договір оренди підвального приміщення, чим, на думку позивачок, порушили їх права як співвласників майна, гарантовані статтями 2, 4 Закону України "Про власність", статті 41 Конституції України, частиною 1 статті 113 ЦК УРСР, - на вільне володіння, користування і розпорядження ним.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 5 лютого 2004 року позов задоволено повністю. Рішенням колегії суддів Судової палати у цивільних справах Апеляційного суду м. Києва від 13 травня 2004 року зазначене рішення місцевого суду було скасовано, а у задоволенні позовних вимог відмовлено.
В касаційній скарзі гр-ка Б., грка СТ. і гр-ка Р. просили скасувати рішення суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення апеляційним судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. Зокрема, статей 293, 301 ЦПК України, статей 1, 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 48 ЦК УРСР. Не застосовані, на думку позивачок, були стаття 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стаття 4 Закону України "Про власність" і стаття 215, 317, 382, 369 ЦК України.
Касаційна скарга була частково задоволена виходячи з того, що, задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд порахував, що спірне підвальне приміщення є спільною частковою власністю співвласників багатоквартирного житлового будинку - власників приватизованих квартир, а тому при укладанні договору оренди цього приміщення необхідно було одержати їхню згоду.
В той же час, скасовуючи рішення суду першої інстанції і постановляючи нове рішення про відмову в задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що в спірному підвальному приміщенні, яке орендує ТОВ "М", розташованому в 5 під'їзді будинку, розміщувалася і функціонувала лабораторія відділення морської геології та осадового рудоутворення НАН України, цим приміщенням позивачі ніколи не користувалися і не використовували його як допоміжний для побутового обслуговування, а тому укладення договору оренди підвалу не суперечить інтересам співвласників будинку і не порушує їх права.
Проте з такими висновками погодитись не можна, оскільки орендоване приміщення є допоміжним згідно з чинним законодавством.
Суть приватизації державного житлового фонду, у відповідності зі статтею 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", полягає в відчуження на користь громадян України, тобто в їх власність, як квартир, так і відносяться до них господарських споруд і приміщень (підвалів, горищ, сараїв і т.п.) державного житлового фонду.
Допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, відповідно до статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його мешканців, зокрема, це підвали.
Допоміжні приміщення, за статтею 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", окремо приватизації не підлягають, а передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і стають об’єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку одночасно з приватизацією громадянами квартир.
Тому висновок суду апеляційної інстанції про те, що договір оренди не суперечить інтересам позивачів, не грунтувався на законодавстві.
Більш того, як вбачається з акту від 15 травня 2003 року, багатоквартирний житловий будинок у м. Києві з допоміжними приміщеннями, в тому числі підвалами площею 896,8 м2, передано з балансу МЖКП НАН України об'єднання співвласників будинку "Науковий працівник".
Судова палата в цивільних справах ВСУ не погодилася з висновком місцевого суду про те, що саме по собі неотримання згоди позивачів є достатнім для визнання недійсним договору оренди.
З матеріалів справи з'ясувалося, що на момент укладення спірного договору оренди підвального приміщення 39 квартир з 41 були приватизовані їх жителями, а 2 - перебували у власності НАН України.
Оскільки усі суб'єкти права власності рівні перед законом, то в багатоквартирному будинку, де не всі приватизовані квартири, власники неприватизованих квартир (в даному випадку НАН України) і власники приватизованих квартир є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень і мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених статтею 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" і цивільним законодавством, зокрема, статті 113 ЦК УРСР (1963 року), яка діяла на момент укладення угоди.
Місцевий суд в порушення зазначених норм і статті 108 ЦПК УРСР (1963 року) не з'ясував позицію інших співвласників приватизованих квартир стосовно укладеного договору оренди підвального приміщення, а тому його рішення не могло далі залишатися без змін. За таких обставин постановлені з порушенням норм матеріального та процесуального права судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Крім того, у виробництві Верховного Суду України знаходиться аналогічне цивільна справа за позовом гр-ки Б., гр-ки В., гр-ки Р. до Національної академії наук України, державному житлово-комунальному підприємству Національної академії наук України, товариству з обмеженою відповідальністю коммерческо-виробнича фірма "ПРО"; 3-е особа: об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Науковий працівник" - про усунення порушень прав власників, визнання незаконними і недійсними договори оренди та постанови бюро президії Національної академії наук України, а тому місцевого суду необхідно, відповідно до статті 126 ЦПК України, вирішити питання про об'єднання цих двох справ в одне виробництво.
Таким чином, керуючись статтями 336, 338 ГПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України постановила: касаційну скаргу гр-ки Б., гр-ки В., гр-ки Р. задовольнити частково, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 5 лютого 2004 року та рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Апеляційного суду м. Києва від 13 травня 2004 року скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
|
портал
