 ТОВ "Б" користується підвальним приміщенням в багатоквартирному житловому будинку на підставі договору оренди, укладеного з Управлінням комунального майна місцевої ради. 14 з 15-ти власників квартир багатоквартирного будинку письмово висловили згоду на оренду підвалу ТОВ "Б". Один власник не згоден з передачею підвального приміщення в оренду і звернувся до суду з позовною заявою до Управління комунальним майном і ТОВ "Б" про визнання недійсним договору оренди та усунення перешкод у користуванні підвалом. При цьому протягом 13 років після приватизації квартири позивач власником підвалу собі не визнавав, правовстановлюючого документа, в якому вказано, що він є власником або співвласником спірного підвалу, не має обов'язків власника за змістом спірного підвалу ніколи не ніс. До того ж є докази про те, що функціональний зв'язок підвалу як сховища твердого палива у зв'язку з газифікацією будинку втрачена, для використання в інших цілях підвал не переоборудовался.
Чи є допоміжними приміщеннями нежитлові підвали багатоквартирного житлового будинку? Чи може вважатися допоміжним приміщенням спірний підвал? Чи може бути підтвердженням наявності права власності на підвальне приміщення багатоквартирного житлового будинку свідоцтво про право власності, в якому цей об'єкт нерухомості не вказано?
Відповідно до статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання. При цьому передбачено, що допоміжні приміщення передаються у власність квартиронаймачів безкоштовно і окремо приватизації не підлягають. Офіційне тлумачення цієї норми надано в рішенні Конституційного Суду України (КСУ) від 2 березня 2004 року по справі за конституційним зверненням громадянина Я. і інших громадян про офіційне тлумачення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків).
КСУ встановив, що допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не вимагає здійснення додаткових дій, зокрема, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
При цьому КСУ встановив, що питання щодо згоди співвласників на здійснення дій щодо допоміжних приміщень, зокрема оренди, вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності. Цивільним процесуальним кодексом України передбачено, що спільна власність двох і більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною власністю. При цьому співвласники майна, що перебуває у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не визначено домовленістю між ними. Розпорядження таким майном здійснюється за згодою всіх співвласників. Таким чином, для передачі спірного підвалу в оренду необхідно було отримати згоду всіх без винятку власників квартир багатоквартирного будинку.
Слід зазначити, що сьогодні єдиного переліку об'єктів, які необхідно відносити до допоміжних приміщень, не існує. Наприклад, Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" відносить до допоміжних приміщень комори, сараї й інші об'єкти, не уточнюючи, які саме. Також у вищевказаному рішенні Конституційного Суду України сказано, що до допоміжних приміщень відносяться підвали, сараї, комори, горища, колискові і ін.
Єдине законодавче визначення допоміжних приміщень містить Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Під ними слід розуміти приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його жителів (сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колискові, комори, підвали, горища, шахти і машинні відділення ліфтів і інші технічні приміщення). При цьому Законом встановлено, що частина допоміжних приміщень складає загальне майно (часть допоміжних приміщень житлового комплексу, які можуть використовуватися у відповідності з призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (комори, гаражі, у тому числі підземні, майстерні тощо.), а частина - неподільне майно, яке складається з конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечує належне функціонування житлового будинку).
Беручи до уваги зазначені дефініції, можна зробити висновок, що спірний підвал можна вважати допоміжним приміщенням. Незважаючи на те що функціональний зв'язок підвалу як сховища твердого палива у зв'язку з газифікацією будинки з квартирами втрачена, він може бути використаний мешканцями будинку для будь яких інших цілей, зокрема, може бути переобладнаний і використаний співвласниками в інших цілях, не суперечать чинному законодавству.
|
портал
