Момент виникнення права власності на житло має важливе практичне значення. Новий Цивільний кодекс України (далі - ЦК) визначає право власності як право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Зміст права власності складають три правомочності: право володіння, користування і розпорядження. На можливість законного здійснення цих правомочностей як раз безпосередньо і впливає момент виникнення права власності.

З точки зору практичного значення важливим при визначенні моменту вступу людини в права власності є підстава виникнення цього права. У свою чергу право власності на житло залежно від підстави виникнення може купуватися: 1) у результаті угоди (як односторонній, так дво-і багатосторонній); 2) у результаті настання юридично значущих подій і наступних правомірних дій особи (спадкування за заповітом і законом) ; 3) в результаті правомірних дій особи (будівля житла); 4) в результаті приватизації житла.

Угоди.

 

 Під поняттям житло фізичної особи відповідно до ГК розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для постійного проживання в них. Окремо законодавець розглядає житловий будинок як об'єкт права власності, котрий собою представляє будова капітального типу, зведене з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначене для постійного у ньому проживання; садибу, що є земельною ділянкою разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, надземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями; і квартиру, тобто ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене для постійного у ньому проживання.

Згідно зі ст. 181 ГК такі ознаки житла як розташування на земельній ділянці і неможливість переміщення без знецінення та зміни його призначення дають підставу для віднесення житла до нерухомих речей. Оскільки житло як елемент нерухомості є об'єктом цивільних прав, не обмежених в обороті, щодо нього можуть відбуватися всі види угод, які не заборонені законом, не суперечать йому і моральним устрою суспільства. Слід відзначити, що здійснювати операції, в результаті яких право власності переходить від однієї особи до іншої, можливо тільки лише з тим житлом, яке належить на праві власності особі (фізичній або юридичній), органу місцевого самоврядування або державі.

Причому угоди обов'язково повинні бути законними, а реальна воля сторін повинна відповідати тій волі, що виражена в угоді. Таким чином, відповідно до ЦК право власності на житло може виникнути в результаті наступних угод: договору купівлі-продажу, договорів міни, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), а так само нового для України спадкового договору.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого засвідчення або з моменту набрання рішенням суду про визнання договору, не завіреного нотаріусом, дійсним, в законну силу. Якщо ж договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Безпосередньо в статтях ГК необхідність здійснення таких юридично значимих дій, як запевнення і реєстрація, для вступу договору в силу передбачена для консенсуальних договорів купівлі-продажу, міни, ренти, довічного утримання. Щодо договору дарування (який може бути як реальним, так і консенсуальних) - передбачається лише обов'язкове нотаріальне завірення. Однак, ст. 182 ЦК встановлює, що право власності на нерухомість, обмеження цього права, а так само його виникнення, перехід і припинення підлягають обов'язковій державній реєстрації.

Отже, момент виникнення права власності в результаті укладення зазначених договорів виникає при наявності 3 юридичні фактів: 1) викриття угоди в обов'язкову письмову форму і підписання договору; 2) нотаріальному посвідченню договору; 3) його державної реєстрації. При цьому важливо встановити сам факт державної реєстрації договору. Вважається, що вона є вчиненим з моменту внесення БТІ запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припинення права власності на нерухоме майно (житло) та видачі власнику свідоцтва встановленого зразка.

У той же час аналіз Наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7 / 5 (із внесеними змінами) дозволяє стверджувати, що цей момент переноситься на стадію ухвалення рішення органом БТІ щодо реєстрації права, а всі наступні дії стосуються не встановлення факту реєстрації , а належного його оформлення. Слід так само врахувати і той нюанс, що ухвалення рішення щодо реєстрації права власності на нерухомість має проводитися в термін, що не перевищує 20 робочих днів без урахування терміну проведення інвентаризаційних робіт, з дня подачі заяви на реєстрацію.

Тобто якщо БТІ не вкладається у зазначений термін з об'єктивних чи суб'єктивних причин, таким чином порушуючи законодавство, за умови, що реєстрація проводиться, особа, яка заявляє про реєстрацію, або третє зацікавлена особа може звернутися до суду з заявою про встановлення моменту реєстрації. Якщо ж у державній реєстрації буде необгрунтовано відмовлено, відповідне рішення може бути оскаржене в судовому порядку. У результаті ж встановлення судом факту незаконного відмови в державній реєстрації, момент виникнення права власності може бути перенесений на той час, коли відповідно до Порядку реєстрації вона повинна була бути здійснена.

Право власності в особи за спадковим договором виникає за умови виконання ним розпоряджень відчужувача у разі смерті останнього. Правовстановлюючими документами у цьому випадку є нотаріально завірений спадковий договір, предметом якого є житло, а так же документ, виданий органами РАЦС, що встановлює факт смерті відчужувача. Момент виникнення права власності на житло співвідноситься з його державною реєстрацією після смерті відчужувача.

Успадкування.

 

При спадкуванні особами як за заповітом, так і за законом, момент виникнення права власності на житло визначається двома юридичними фактами: 1) отриманням свідоцтва про право на спадщину; 2) державної реєстрації виникнення права власності. При цьому слід дотримати кілька змінений ГК порядок прийняття спадщини.

Відповідно до ст. 1268 ЦК спадкоємець, який постійно проживав разом зі спадкодавцем на момент відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом 6 місяців він не заявив про відмову від нього; малолітня, неповнолітня і недієздатна особа, а так само особа, цивільна дієздатність якої обмежена, вважаються такими, що прийняли спадщину, якщо з їхньою відмовою від спадщини погодяться (дадуть дозвіл) батьки (усиновителі), опікун та орган опіки і піклування.

Згідно зі ст. 1269 ЦК спадкоємець, який бажає прийняти спадщину, але на час відкриття спадщини не проживав постійно із спадкодавцем, має подати до нотаріальної контори відповідну заяву. Для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, а якщо виникнення у особи права на спадкування залежить від неприйняття спадщини або відмови від нього іншими спадкоємцями, цей термін встановлюється в 3 місяці з моменту неприйняття іншими спадкоємцями спадщини або відмови від її прийняття.

Закон не встановлює можливість особи за відсутності інших спадкоємців отримати свідоцтво про право на спадщину до закінчення 6 місяців. Відумерлою ж майно, визнане таким за рішенням суду, переходить на підставі свідоцтва про право на спадщину після державної реєстрації у власність не держави, а територіальної громади за місцем відкриття спадщини. Але не раніше 1 року з моменту відкриття спадщини.

Споруда житла.

 

Право власності на ново створене житло виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо ж будівництво не закінчено, то особа вважається власником не житла, а матеріалів, устаткування і т.д., які були використані в процесі цього будівництва. Але якщо буде встановлено, що частина робіт, яка залишилася невиконаною у відповідності з проектом, є незначною, за заявою особи суд може визнати його власником недобудованого житла. Право власності на ново створене житло виникає після прийняття до експлуатації в момент його державної реєстрації.

Якщо ж у будівництві житлового будинку брали участь декілька осіб, і між ними не було укладено договір про створення спільної власності, вони мають право на компенсацію матеріальних витрат (але не право вимоги визнати їх співвласниками житла), якщо до початку будівництва була домовленість про те, що допомога забудовнику вони надавали не безоплатно.

Приватизація житла. Приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» підлягають лише квартири (будинку), окремі кімнати і належні до них господарські споруди і приміщення (підвалів, сараїв, надбудов і т.д.). Положення «Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян», затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15.09.1992 р., встановлює термін оформлення документів від дати реєстрації заяви особи до надання йому свідоцтва про право власності на квартиру ( будинок): він не повинен перевищувати одного місяця.

Закон не вимагає укладення договору та запевнення нотаріусом свідоцтва про право власності на житло. Тобто момент виникнення у громадянина права власності на житло визначається моментом видачі зазначеного свідоцтва, яке, власне, і підтверджує факт державної реєстрації права власності. У свою чергу з роз'яснень Державного комітету по житлово-комунальному господарству України від 28.12.1994 р. випливає, що право власності особи на житло виникає з моменту підписання розпорядження про передачу житла у приватну власність.

Якщо ж підписання розпорядження затягувалося з різних причин, що спричинило за собою перевищення терміну, встановленого для видачі свідоцтва, або громадянин незаконно отримав відмову у приватизації житла, він може в судовому порядку як оскаржити необгрунтовану відмову у видачі свідоцтва, що засвідчує його право власності на житло, так і заперечити момент виникнення права власності.