 Законом "Про внесення змін у Закон України "Про податок на доходи фізичних осіб", прийнятим 19 січня 2006 року, була реалізована чергова спроба законодавця врегулювати порядок оподаткування доходів при продажу нерухомого майна. Але в процесі реалізації норм статті 11 Закону України "Про податок на доходи фізичних осіб" (Закон) виникли питання, оскільки в ній міститься ряд недоліків.
В першу чергу хотілося б зупинитися на розмежуванні об'єктів нерухомості у статті 1 Закону. Відповідно до підпункту 1.10.1 пункту 1.10 Закону при визначенні поняття "нерухоме майно" дан винятковий перелік таких об'єктів. Серед них "земля" і "нерухомість, відмінна від землі", а саме: будівлі та споруди. До будівель відносяться: готелі, мотелі, кемпінги та інші об'єкти туристичної інфраструктури, квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках або в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури. До споруд Закон відносить об'єкти нерухомості, відмінні від будівель.
Стаття 11 Закону пропонує інший погляд на розмежування об'єктів нерухомості при оподаткуванні. До об'єктів нерухомості, дохід від продажу яких підлягає оподаткуванню, законодавець відносить будинку, квартири, кімнати, включаючи землю, що знаходиться під таким об’єктом, або присадибну ділянку, а також інші об'єкти, відмінні від наведених вище. Залежно від того, який об'єкт продається, застосовується відповідна ставка оподаткування.
При зіставленні зазначених норм виявляється ряд суперечностей. Наприклад, в тому випадку, якщо продається дачний будинок із землею або без неї, ставка податку становитиме 5 %, хоча за логікою норм пункту 1.10, дачний будинок належить до об'єктів нерухомості, призначеним для проживання людей, тобто є житловим будинком. Це підтверджується також нормами статті 380 Цивільного кодексу України.
Незрозумілим залишається питання і щодо оподаткування доходу від продажу споруд. Виходячи з норм статті 11, можна припустити, що при продажу споруд без будинку буде застосована ставка в розмірі 5 % доходу, отриманого від продажу споруд.
Крім того, чітко не визначено орган, який повинен проводити реєстрацію. Думаю, що у нотаріуса є підстави при розрахунку податку використовувати ціну об'єкта нерухомості, зазначену в довідці БТІ, оскільки 18 січня 2005 року Міністерство юстиції України та Державна податкова адміністрація України спільно видали роз'яснення "Щодо виконання нотаріусами зобов'язань податкового агента" № 378/5/17-2116, де було зазначено, що до визначення органу, уповноваженого здійснювати оцінку, слід виходити з ціни, зазначеної в довідці БТІ. Дане роз'яснення ще ніхто не скасував, воно є чинним, а тому може застосовуватися на практиці.
Але навіть якщо розрахувати податок правильно, невідомо, куди його сплачувати, оскільки в даний час рахунків для зарахування податку від продажу нерухомості не передбачено. Варіантом у такому разі буде перерахування податку на рахунок, наприклад, для зарахування коштів за сплату податку на доходи фізичних осіб від інших видів діяльності з подальшим зарахуванням на рахунок для податку від продажу нерухомості на підставі окремої заяви. В р. Києві реквізити нових рахунків використовуються з 12 лютого 2007 року.
Приємною несподіванкою є наведений у статті 11 Закону порядок оподаткування доходів від продажу нерухомості іноземців. Однак у даній статті мова йде тільки про порядок, а не про ставки. Тому, швидше за все, для іноземців буде застосована подвійна ставка, передбачена в пункті 7.1 Закону.
Оскільки повторний продаж будь-якої нерухомості підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 5 %, сторони договору, думаю, будуть вживати заходів щодо запобігання такого оподаткування. Наприклад, якщо кілька об'єктів нерухомості належать подружжю на праві спільної сумісної власності і плануються до подальшого продажу, один з подружжя може продати один об'єкт, а другий об'єкт буде продавати вже другий чоловік. Але без офіційних роз'яснень податкових органів не обійтися, адже дохід від продажу об’єктів нерухомості спільної сумісної власності отримують подружжя, тобто в даному випадку можливі різні інтерпретації.
Приємна новина для сторін - безпосереднім платником податку може бути будь-яка зі сторін угоди або обидві в певних частинах. Іншими словами, сторони можуть розділити витрати на сплату податку між собою.
Незрозумілим залишається питання про оподаткування землі, що знаходиться під відчужувати об'єктом нерухомості. З норм статті 11 Закону випливає, що якщо площа об'єкта не перевищує 100 м. кв., то він продається одночасно з землею і, незалежно від особливостей оформлення самої угоди (одним договором або двома), дохід від продажу не оподатковується. Якщо площа об'єкта перевищує 100 м. кв., тоді податок сплачується з площі, що перевищує 100 м. кв., в результаті чого дохід від продажу землі все одно не обкладається податком.
Беручи до уваги вищевикладене, можна зробити висновок, що спроби законодавця врегулювати ринок нерухомості не увінчалися успіхом. Вже через 16 днів після вступу в силу нових змін у Верховну Раду України народним депутатом України Сергієм Бичковим був поданий законопроект № 3020 про внесення змін у Закон України "Про податок на доходи фізичних осіб", у тому числі до статті 11 Закону. Згідно з даним законопроектом суб'єкти законодавчої ініціативи планують змінити порядок оподаткування повторного продажу і надати незалежним експертам право проводити передпродажну оцінку об'єктів нерухомості.
КАЛІНЕНКО Яна - юрист Parker and Obolensky, р. Київ
|
портал
