 Перш ніж перейти безпосередньо до запропонованої теми, давайте змоделюємо певну правову ситуацію. Наприклад, при розрахунку суми орендних платежів за земель комунальної власності на 2008 рік багато підприємства використали дані договору оренди земельної ділянки та відповідно задекларували суму річної орендної плати, зазначеної в договорі. Співробітники ДПІ не згодні з правильністю складання декларацій, вказуючи на невідповідність задекларованої суми мінімального розміру орендної плати, зміненим з 1 січня 2008 року, і вимагають привести її до розміру, передбаченому чинним законодавством. Чи правомірні такі вимоги?
Основними нормативними документами, що регулюють правовідносини у сфері оренди земельних ділянок, є Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року і Закон України "Про плату за землю" від 3 липня 1992 року.
Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду є істотною умовою договору, що повністю відповідає нормам Цивільного та Господарського кодексів України (ЦК і гк).
Стаття 23 цього Закону говорить: "Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.
Орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін..."
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено наступне: "Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку".
Частиною 2 статті 632 ЦК встановлено: "Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом".
Статті 651 ЦК передбачено наступне: "Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом".
Частиною 1 статті 188 ГК визначено: "Зміна або розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором".
З вищевикладеного випливає, що якщо в договорі оренди землі встановлено обов'язок орендаря змінити розмір орендної плати у разі зміни її розміру законодавчим актом, то орендар зобов'язаний це зробити. Він також зобов'язаний прийняти зміну орендної плати, запропоноване орендодавцем, якщо право на одностороння зміна умов договору надано орендодавцю договором оренди. Якщо в договорі оренди відсутні права та обов'язки щодо зміни умов договору, то орендар не має ніяких правових підстав для односторонньої зміни умов договору.
Але вищенаведені норми права допускають одностороння зміна договору у випадках і на умовах, встановлених законом.
Законом України "Про Державний бюджет України на 2008 рік і внесення змін у деякі законодавчі акти України" від 28 грудня 2007 року були внесені зміни в Закон України "Про оренду землі" і Закон України "Про плату за землю".
Так, з 1 січня 2008 року, згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі", встановлено новий мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, який не може бути менше:
- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, встановленого Законом України "Про плату за землю" від 3 липня 1992 року;
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, встановленого Законом України "Про плату за землю".
У той же час Законом України "Про Державний бюджет України на 2008 рік і внесення змін у деякі законодавчі акти України" також було змінено розмір земельного податку. Тепер розглянемо, чи встановлює цей Закон випадки і умови, необхідні для зміни в односторонньому порядку умов раніше укладеного договору оренди землі.
Всім відомо, що відповідно до Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Отже, норми закону діють з моменту його вступу в силу, але не раніше дня його офіційного опублікування.
Договори оренди землі, як правило, укладаються на тривалий термін. Отже, вносити орендну плату необхідно і після набрання чинності вищевказаних змін, але в якому розмірі?
З положень Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік і внесення змін у деякі законодавчі акти України" не слід, що цей Закон встановлює випадки і умови односторонньої зміни умов договору, оскільки в ньому відсутні положення про приведення раніше укладених договорів у відповідність з нормами цього Закону, про порядок односторонньої зміни умов договору, положення про те, яка зі сторін повинна змінити умови договору, або положення про те, що умови раніше укладених договорів змінюються згідно з прийнятими змінами.
Таким чином, цей Закон України не встановлює норми, згідно з якими змінювалися б умови раніше укладених договорів оренди землі в односторонньому порядку, або автоматичної зміни умов договору у зв'язку з набранням чинності цього Закону.
У той же час слід пам'ятати, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності включено до переліку загальнодержавних податків і зборів (обов'язкових платежів).
Згідно зі статтею 14 Закону України "Про плату за землю" платники земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (крім громадян) самостійно обчислюють суму земельного податку та орендної плати щороку за станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов’язку подання щомісячних декларацій.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про плату за землю" підставою для нарахування земельного податку є дані Державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, договір оренди такої земельної ділянки.
Таким чином, дії підприємств з декларування суми річної орендної плати на підставі договору оренди є повністю правомірними, а вимоги працівників ДПІ про приведення розміру орендної плати у відповідність з новими нормами законодавства - немає.
Однак набуття чинності змін до законів "ПРО плату за землю" та "Про оренду землі" є підставою для зміни розміру орендної плати за землю. Якщо інше не передбачено договором, то орендодавець у відповідності з нормами чинного законодавства має право ініціювати процес внесення відповідних змін у договір оренди, а в разі незгоди із змінами орендаря звернутися до суду з відповідним позовом.
Слід звернути увагу також на те, що, згідно з частиною 2 статті 4 Закону України "Про плату за землю", ставки земельного податку, порядок обчислення і сплати земельного податку не можуть встановлюватися або змінюватися іншими законодавчими актами, крім цього Закону. Зміни і доповнення до цього Закону вносяться не пізніше ніж за три місяці до початку нового бюджетного року і набирають чинності з початку нового бюджетного року.
Як бачимо, зміни і доповнення до Закону України "Про плату за землю" були внесені з порушенням вищенаведеної норми Закону. Отже, існує теоретична можливість визнати дані зміни незаконними, але, як показує практика, будь-яка з трьох гілок влади не сильно турбується про дотримання нею ж чинного законодавства України.
ГАЛАХОВ Віталій - адвокат АФ "Головань і Партнери", м. Донецьк
|
портал
