 Перефразовуючи класика, можна сказати, що людей на Україні зіпсував не тільки квартирний, але і земельне питання. У погоню за земельними ділянками кинулися люди переважно заможні. Земельні ділянки - капітал надійний і користується особливим довірою банків. Отже, під ділянки легко можна отримати будь-які кредити. Чиновники, причетні до земельного питання, - в зоні підвищеної уваги. Місцеві органи влади, управління земельних ресурсів і, звичайно, еліта юриспруденції - нотаріуси користуються особливим попитом. Люди, що займаються питаннями продажу земель, проявляють глибокі знання права і особливу витонченість в розробці схем, за допомогою яких земля відчужується. А оскільки правоохоронні органи сплять сном праведників, у той час як політики розважаються дискусіями про те, продавати чи не продавати землю, ці схеми працюють більш ніж успішно.
Справа в тому, що продавати сільськогосподарські угіддя держава те дозволяє, то встановлює заборони на такий продаж. Тому рейдерські фірми, а то і просто любителі землі, привозять з собою нотаріусів у села і на місці засвідчують довіреності на розпорядження земельними паями (один пай - це два, три і більше гектарів). В інших випадках укладаються угоди про позики під заставу земельного паю. При цьому виплачуються на місці суми по 15-20 тис. доларів за гектар. Залежно від розташування землі такий гектар згодом можна продати за 200-800 тис. доларів, а то й більше.
З точки зору закону ці схеми серйозно, тому до справи долучаються і суди. Наприклад, жителеві м. Запоріжжя, гр-., дуже захотілося мати земельну ділянку під Києвом. В установленому порядку він подає заяву на виділення йому земельної ділянки. Питання про черговості виділення ділянок, про перевагу тих, хто в цьому селі живе, законом не врегульовано. Оскільки ніхто жаданий ділянку К. не виділяє, він звертається до суду за місцем проживання (тобто в Запоріжжі) зі скаргою на бездіяльність голови сільради, ставить питання про спонукання того вирішити питання про виділення ділянки, пише скарги в усі інстанції, вимагає зняти чиновника з роботи. Таких позовів може бути подано кілька десятків, відповідно, і аналогічних скарг. Це, до речі, розплата за непродуману норму Кодексу адміністративного судочинства України, згідно з якою скарги подаються не за місцем знаходження органу влади, а за місцем проживання скаржника.
Суд в Запоріжжі задовольнив заяву К. про забезпечення позову. Саме по собі визначення вельми показово. Сільській раді заборонено здійснювати будь-які дії з землею до вирішення суперечки про виділення ділянки. Таким чином робота сільради з-за одного непредоставленного ділянки паралізована, а скарги продовжують надходити. І деколи сільрада йде на компроміс. У конкретному випадку від докучливого суду сільраді вдалося відбитися. Надто одіозним було визначення суду. Більш того, за скаргою сільради суддю навіть притягнуто до дисциплінарної відповідальності. Але проблема існує.
Недавно по телефону за консультацією до мене звернулася жінка, яка не захотіла назвати себе (назвемо її умовно Н.). Вона розповіла, що за 500 доларів їй запропонували продавати від свого імені, а також від чужого імені земельні ділянки для ведення підсобного господарства під Києвом. Її найбільше цікавила приблизна вартість ділянок. Очевидно, вона боялася продешевити. Як можна було зрозуміти, кілька операцій вона вже зробила. Моє застереження про те, що такі дії загрожують притягненням до кримінальної відповідальності, враження на неї не справили.
Юрист середньої руки відразу зрозуміє, яка схема в цьому випадку розробляється. Якщо Н. продає від свого імені ділянки, їй не належать, то необхідно мати підроблені державні акти на землю, що непросто. Подальше труднощів не становить. Земельна ділянка продають так званого "добросовісного набувача", він у свою чергу бере в банку короткостроковий кредит під заставу "купленої ним землі", який не повертається. Банк в судовому порядку задовольняє свої вимоги через суд, і земля продається третім особам вже у порядку виконання судових рішень. Це виключає повернення земельних ділянок теперішнього власника. Оскільки нові власники отримують і нові вже легальні державні акти про право власності на землю, то подібна схема цілком працездатна. Бланки актів знаходяться в земельних ресурсах, вони мають серію і номер, що вимагає участі працівників земельних ресурсів у цій схемі.
Звичайно ж ідуть іншим шляхом, більш простим і, як виявилося, більш надійним. У цій схемі повинен брати участь нотаріус. Держава зодягає нотаріуса особливим довірою і надає йому право посвідчувати угоди та інші дії, зокрема, підписи під довіреністю. Така довіреність дає право на реалізацію від імені довірителя майна на мільйони гривень, представництво в суді або отримання документів.
Щоб продати земельну ділянку, будинок або іншу нерухомість, особа, що звернулася до нотаріуса з проханням оформити таку операцію від чийого-то імені, має надати нотаріально посвідчену довіреність. Якщо така довіреність є, то інший нотаріус з чистим серцем засвідчить купівлю-продаж або дарування майна і нерухомості. Якщо ж мова йде про подружжя, то при продажу спільного майна, наприклад, земельної ділянки або будинку, нотаріус зобов'язаний витребувати письмова згода чоловіка на здійснення такої угоди. Це письмова згода також має бути засвідчена нотаріально.
Але ось приклади. Гр-ка М. побажала продати свою квартиру. Яким же було її здивування, коли нотаріус заявила, що на продаж квартири існує заборона. Виявляється, квартира знаходиться в заставу під кредит на суму 200 тис. доларів США, отриманий зовсім незнайомих господині квартири людиною. Операція була здійснена на підставі довіреності. Важко повірити, що працівники банку не розуміли, що квартиру під заставу передає чужа людина, що не має до нього відношення. Але у нього була довіреність.
В іншому випадку житловий будинок був проданий від імені людини, який до моменту видачі довіреності вже помер. Мені навіть довелося захищати того нотаріуса від кримінального переслідування в якості захисника. Нотаріусу все обійшлося, він тільки на час втратив роботу. Але договір купівлі-продажу будинку був визнаний недійсним, що значною мірою допомогло і нотаріуса.
Громадянка Ц. отримала від банку повідомлення на ім'я свого померлого батька про те, що він виступив гарантом погашення кредиту і що його будинок знаходиться в заставі, а заборгованість не погашається. Ц. тут же побігла до знайомого адвоката. Перевірка показала, що в розпорядженні банку знаходиться нотаріально посвідчена довіреність від імені батька Ц., на підставі якої був укладений договір поручительства. Для Ц. все обійшлося, оскільки адвокат тут же з’ясував, що довіреність була засвідчена вже після смерті довірителя. Крім того, батько ще за життя оформив договір дарування будинку на свою дочку. І все ж попереду був досить важкий і складний процес, поки Ц. зуміла відбитися від домагань банку. Всі ці випадки з практики одного адвоката. Чи Не забагато?
Громадянин Т. і його дружина на праві спільної власності володіли понад 50 земельними ділянками, а також нерухомістю. Т. пішов до іншої жінки, а законна дружина подала в суд позов про розділ майна. Суд з накладенням арешту на майно в забезпечення позову не квапився. Щоб написати ухвалу про накладення арешту на 70 і більше об'єктів, судді необхідно витратити практично цілий день, щоб тільки перерахувати ці ділянки і дати їх характеристики. Ось чому слід було б надати право сторонам подавати матеріали суд не тільки в письмовому, але і в електронному вигляді. На дворі-то ХХІ століття. Це значно полегшило б роботу суддів. До моменту розгляду справи з'ясувалося, що Т. все майно вже продав і ділити нічого. Треба мати талант Гоголя, щоб описати німу сцену в засіданні суду, коли все це з’ясувалося.
Але як це виявилося можливим? Адже згоду на продаж спільного майна повинна давати дружина. Держава придумало реєстри нерухомості. Продаж від імені іншої особи може здійснюватися тільки за нотаріальної довіреності, а тут на сторожі законності намертво стоять нотаріуси.
Однак Т. зумів обійти всі. Нотаріуси, що оформляли угоди, представили в суд довіреність на право продажу конкретних ділянок від імені дружини, а також (в інших випадках) письмова згода подружжя на таку продаж, засвідчену нотаріально. Угоди відбувалися в одному з районних центрів Київської області, а доручення були засвідчені в Києві. Дружина Т. розуміла, що і підписи на дорученнях (а від її імені їх було десятки), і підписи на письмовому згоду на вчинення правочинів підроблені, адже вона ніколи в житті не була в тій нотаріальній конторі.
Саме по собі це справа є чудовий психологічний етюд. Кинута чоловіком дружина, що залишилася з двома неповнолітніми дітьми на руках, продає земельні ділянки тій жінці, до якої пішов її чоловік. Заради інтересу я проконсультувався зі знайомим психологом... Згадавши Фрейда, він прийшов до висновку, що жінки знають і без Фрейда, - це немислимо.
Пізніше з'ясувалося, що ділянки продавав не тільки Т., але і зовсім незнайомий його дружині чоловік, якого також були видані довіреності від імені дружини. Жінка мені по телефону жінка називала ціну такої послуги - 500 доларів. Місцезнаходження цієї людини міліція досі не встановила, оскільки його прописка виявилася фіктивною. Так було продано, крім ділянок дружини, ще більше 20 ділянок, що належать вдові Л., родичці Т. При вирішенні питання про аліменти Т. не надавав даних про доходи. Банк, у якого Т. брав кредит, на запит суду надав довідку про те, що заробітна плата Т. становить 700 гривень.
У такому разі виникає питання, на які кошти Т. закуповував земельні ділянки, містив нерухомість в Києві площею до 2000 кв. м (це вже не будинок, а справжня садиба з квартирами і офісами), а також автомашини, яких у нього набралося 8. Виявилося, що початковий капітал отриманий у результаті продажу нерухомості дружини і за рахунок кредитів. Так, Т. умовив не підозрювала про майбутнє розлучення дружину виступити поручителем по взятому їм кредиту на 200 тис. доларів, а також іншого кредиту на 46 тис. доларів. Особливої пікантності цій ситуації додає те, що тепер продано не тільки всі спільне майно всупереч волі дружини, але до неї ще пред'явлений банком позов на 200 тис. доларів на підставі договору доручення. Залишається тільки здогадуватися, чому таким був щедрим, банк надав кредити людині, чиї доходи знаходяться на межі бідності (700 грн).
Але це ще не все. Були продані земельні ділянки, які є спадковим майном чотирирічної, тобто неповнолітньої дівчинки. Тут можна пред'явити претензії і до законодавця. Природно, що така дитина не може самостійно захистити себе. Угоди, що суперечать інтересам неповнолітніх дітей, недійсні. Але звернутися в суд буває нікому. В даному випадку майно на неповнолітню дівчинку не було оформлено. Отже, в базах даних дівчинка не числилася власником, тому її інтереси просто проігнорували. Між тим статті 1268 Цивільного кодексу України передбачає, що малолітня дівчинка вважається прийняла спадщину з моменту смерті батька, отже, є власником цієї, проданої, землі.
Держава не продумало, як забезпечити превентивний захист майна, якщо спадкоємцями є малолітні або неповнолітні діти. Так хто ж захистить законний інтерес дитини, яка ще не вміє грати в дорослі ігри з нотаріусами?
Міністерство юстиції, настільки суворий і вимоглива до нотаріусів і ретельно перевіряюча подібні факти, в описаному випадку обмежилося відпискою, що ці відомості містять ознаки злочину, а тому їх повинна перевіряти прокуратура. Що стосується нотаріуса (який втік), то було заявлено, що після його повернення буде проведена перевірка і про її результати повідомлять додатково. Міністерство поки зберігає мовчання. Про дівчинку, що залишилася сиротою, ніби ніхто не знає. Адже належні їй ділянки коштують мільйони гривень. Вона ж фактично залишилася ні з чим.
Міліція і прокуратура провела перевірки і в порушенні кримінальної справи відмовила. Якби сума вкраденого становила 1,5-2 тис. гривень, то кримінального переслідування не уникнути. Деколи і виносять вирок реальний за таку суму. А тут рахунок на мільйони - і відмову. Втім, пішли скарги, кримінальну справу за фактом все-таки порушили і цілком успішно маринують, передаючи з одного відділу в інший.
Нотаріуси за освітою - юристи. Вони чудово розуміють, що однією тільки підписи під довіреністю, якщо вона підроблена, для категоричного висновку експерта-почерковеда, як правило, недостатньо. Звичайно, вони тут же відмовляються давати показання або пояснюють, що жінка, яка видала довіреність, була в них з паспортом. До порушення кримінальної справи вони відмовляться видати будь-які документи, посилаючись на таємницю нотаріальних дій. Без документів прокурор може відмовити в порушенні кримінальної справи або запропонувати провести додаткову перевірку. А як її провести, якщо нотаріус документів не надає, на виклики оперативника не є? Виходить замкнене коло.
Але і після порушення кримінальної справи його перспективи вельми туманні. Відсутність категоричного висновку графологічної експертизи залишає сумніву, які мають трактуватися на користь обвинуваченого. В результаті, як правило, кримінальна справа направляється на дослідування, всіляко затягується і спускається на гальмах. Нотаріус в кращому разі втратить право здійснювати нотаріальну діяльність. Але коли угоди відбуваються на десятки мільйонів гривень, втрата такого права вже несуттєва. У цьому випадку, очевидно, надалі можна прожити і на відсотки.
Отже, виявляється, що не кожному нотаріусу можна довіряти. Перешкоди, встановлені державою, щоб не допустити незаконних угод, ще нічого не гарантують. При нинішньому стані справ від вашого імені можуть продати будинок, в якому ви живете, земельна ділянка, яким ви користуєтесь, або представляти вас без вашого дозволу в суді на підставі брехливою, але засвідчену нотаріусом довіреності. Людина, що проник в будинок і який вкрав комп'ютер або телевізор, може бути засуджений на кілька років. Суди в цих випадках, як правило, нещадні. Але якщо з допомогою нотаріуса у вас відібрали будинок і всі наявні у вас майно, то це цілком може зійти злочинцям з рук...
Так, у нас діють приватні нотаріуси, але посвідчення угод - справа державне. Отже, необхідно виправляти ситуацію. Найпростіший вихід: зобов'язати довірителів власноруч писати текст довіреності, письмової згоди або іншого документа так, щоб цей текст був достатній для експертів-графологів. Варто було б також залишати в документах нотаріуса ксерокопію паспорта або іншого документа, на підставі якого нотаріус встановлював особистість довірителя. Бути може, слід брати і відбитки пальців довірителя, щоб раз і назавжди зняти проблему ідентичності підпису.
Потерпілі від нотаріуса зверталися і до Української нотаріальної палати. Здавалося, саме тут повинні б першими відреагувати на подібні дії колеги. Адже, як кажуть у народі, одна паршива вівця все стадо псує. Але відмовчуються. Адже якщо подібні дії не зупинити, то це може викликати гострий суспільний резонанс. І тоді влада змушена буде вводити драконівські заходи, посилювати законодавство відносно нотаріату. А між тим нотаріат і так перебуває в досить складному становищі, як відносно оподаткування, так і правового регулювання нотаріальної діяльності.
Я не називаю прізвищ учасників цих подій. Їх інтереси повинен захищати суд, а не преса. Я звертаю вашу увагу на явище, яке, на жаль, існує в суспільному житті нашої країни і вимагає уваги влади.
ЗЕЙКАН Ярослав - адвокат, м. Київ
|
портал
