 Питанням "Варто чи ні розміщувати офіс підприємства в житловій квартирі?" часто задаються як дрібні підприємства, так і великі фірми з солідними оборотами. Останнім часом затвердилася думка, що перед тим, як використовувати квартиру під офіс, її необхідно перевести в нежитловий фонд, тобто вивести з житлового фонду. Чи Так це?
Ситуація, на мою думку, була і залишається суперечливим. З одного боку, згідно з нормами частини 3 статті 2 Закону України "Про власність", "кожен громадянин в Україні має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном особисто або спільно з іншими". Частиною 2 статті 4 цього ж Закону встановлено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать Закону. Власник може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам (в тому числі на підставі відповідних договорів оренди).
Але в той же час іншим Законом, а саме Житловим кодексом України (РК), встановлено положення, яке обмежує дії власника житлового приміщення щодо його використання для потреб промислового характеру. Статтею 6 ЖК забороняється надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру.
Стаття 383 Цивільного кодексу України (ЦК) в унісон нормам житлового законодавства забороняє використовувати житлові квартири для потреб промислового виробництва. Частина 1 статті 383 ЦК свідчить: "Власник житлового будинку, квартири вправі використовувати приміщення для власного проживання, проживання членів своєї родини, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва".
Хочу зазначити, що норми ЖК, прийнятого ще в 1983 році, на думку багатьох юристів, вже застаріли і не відповідають вимогам часу. Зокрема, в ЖК не передбачений механізм виведення житла з житлового фонду при обладнанні в ньому офісів. Крім того, переведення житлових приміщень у нежитлові регулюється статтею 8 ЖК, якій також встановлено, що переклад придатних для житла приміщень у будинках житлового фонду у нежитлові, як правило, не допускається. Не визначений законодавством порядок переведення житлових приміщень у нежитлові породжував зловживання з боку осіб, які займаються погодженням таких дій, і проблеми з боку власника.
З іншого боку, частина 1 статті 41 Конституції України закріплено положення про те, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніяких застережень щодо можливого обмеження такого права законами або іншими нормативними актами Конституція не містить. Конституція має найвищу юридичну силу, а її норми є нормами прямої дії. Це означає, що у разі колізії між положеннями Конституції і будь-якого закону (наприклад, ЖК) повинні застосовуватися норми Конституції.
Частиною 7 статті 41 Конституції України встановлено Єдине обмеження, яке полягає в тому, що використання власності (діяльність орендарів житлового приміщення) не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. В наявності певного роду протиріччя.
Верховною Радою України нещодавно був відхилений проект нового ЖК, яким були більш детально врегульовані питання переведення житлових приміщень у нежитлові випадки такого перекладу, а також визначено примірний перелік необхідних для цього документів. У проекті цього присвячувалися як мінімум три статті. Проект був прийнятий 7 липня 2005 року, однак остаточний варіант, який містив у тому числі і пропозиції Президента щодо житлових питань, був відхилений Верховною Радою 4 жовтня 2005 року. Що ж, шкода, проте невідомо, чи змінилася б ситуація у разі прийняття нового ЖК чи ні. Адже, незважаючи на наявність у проекті положення про те, що власник житла має право використовувати його в тому числі для ведення господарської діяльності, все-таки містилася застереження про те, що ця діяльність не повинна бути промисловим виробництвом, а також іншої, забороненої законом. Таким чином, планувалося саме в нормах нового ЖК закріпити положення про можливості використання житлового приміщення в господарській діяльності громадян або юридичних осіб.
Якщо порівнювати формулювання "промислового виробництва" статті 6 чинного ЖК, що забороняє надання приміщень для потреб промислового характеру, і "проектну", видно, що проект конкретизував промислову діяльність саме виробництвом. Що ж являє собою промисловий характер використання житлових приміщень? Чи можна назвати офісне приміщення промисловим виробництвом?
Безумовно, промислове виробництво пов'язано з використанням виробничих приміщень як складової частини такого виробництва. Санітарних норм мікроклімату виробничих приміщень (ДСН 3.3.6.042-99), затверджених постановою головного державного санітарного лікаря України № 42 від 1 грудня 1999 року, передбачено, що виробниче приміщення - це "замкнутий простір в спеціально призначених будівлях і спорудах, в яких постійно (по змінах) або періодично (протягом робочого дня) здійснюється трудова діяльність людей".
З вищевикладеного можна зробити висновок, що офіс є виробничим приміщенням, проте чи є офіс приміщенням промисловим? Думаю, немає...
Так, у листі Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України "Щодо переобладнання житлових приміщень та їх використання в інших цілях" № 5/2-6 від 5 січня 2001 року сказано, що "перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено". З листа випливає, що Держбуд не вважав розміщення офісів в житлових приміщеннях таким його використанням, яке відповідає визначенню промислового характеру. А листом № 5/3-114 від 12 лютого 2002 року Держбуд чітко визначає, що "переобладнання житлових приміщень та використання їх в інших цілях проводиться тільки після визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові".
Аналогічної позиції дотримується ДПАУ у своєму листі № 9562/7/15-1117 від 18 травня 2005 року. У ньому піднімається тема амортизації житлових приміщень, що використовуються в господарській діяльності платника податків, без їх переведення в нежитловий фонд. У листі, зокрема, зазначено: "Оскільки невиробничі фонди (житлові будинки та їх частини), які не були переведені в нежитловий фонд, не є виробничими приміщеннями, спеціально призначеними для виробничого використання, то здійснення амортизаційних відрахувань за витрат, понесених на придбання таких невиробничих фондів, є неправомірним".
Як бачимо, позиція органів державної влади в питаннях використання житлових приміщень в інших цілях (у нашому випадку під розміщення офісу) поки свідчить про те, що житлові приміщення все-таки варто переводити в нежитловий фонд і вже потім використовувати їх офісному" призначенням. Про це йдеться у листах Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 4/6-721 від 20 квітня 2004 року№ 3841 від 8 червня 2004 року№ 5162 від 29 липня 2004 року, інформаційному листі Вищого господарського суду України № 01-8/1051 від 7 червня 2005 року.
Що стосується відповідальності за використання житлових приміщень не за призначенням, то, по-перше, це штраф за використання житлових приміщень не за призначенням у розмірі від 1 до 3 нмдг - для громадян та від 3 до 7 нмдг - для посадових осіб (стаття 150 Купап). По-друге, як вже зазначалося раніше, юридична особа не має права буде здійснювати амортизаційні відрахування щодо витрат, понесених на придбання таких невиробничих фондів.
На закінчення слід також зазначити положення частини 2 статті 813 ЦК, що регулює питання наймання житлових приміщень, згідно з яким, "якщо наймачем є юридична особа, воно може використовувати житло тільки для проживання в ньому фізичних осіб". Чи означає ця норма, що юридичні особи обмежені в оренду житлових приміщень і можуть укладати договори тільки для проживання фізичних осіб? Існує думка, що ні. Адже стаття 760 ЦК говорить: "Законом можуть бути встановлені види майна, яке не може бути предметом договору найму". Як вихід, можна порекомендувати наступне.
У розділі 59 ЦК мова йде про найм (оренду) житла. Частина 1 статті 810 ЦК визначає метою укладення договорів найму житла саме проживання фізичних осіб на певний термін за плату. Таким чином, якщо юридична або фізична особа бажає взяти в оренду квартиру не в цілях проживання своїх працівників, то їм логічніше було б керуватися положеннями, наприклад, голови 58 ЦК, § 1 ГК "Загальні положення про найм (оренду)", § 4 ГК "Найму будівлі або іншої капітальної споруди". Згідно з вищевказаними параграфами юридична особа цілком може орендувати квартиру для інших, ніж проживання фізичних осіб, цілей. Однак, як вже було сказано, є одне але, тобто позиція державних органів у питаннях використання житлових приміщень для розміщення офісу, тому не виключено і виникнення різного роду неприємностей і протидії такого розміщення, яке напевно триватиме до прийняття законодавства, чітко регулює дане питання.
|
портал
