Статья 364. Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается в соответствии с законом или невозможен (часть вторая статьи 183 настоящего Кодекса), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцу может быть предоставлена ​​только с его согласия.

3. Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Комментарий :

1. Каждый участник права общей долевой собственности имеет субъективное гражданское право на выдел своей доли. Юридическое значение выделения заключается в том, что участник получает в натуре определенное имущество, которое соответствует его доле, а при невозможности - компенсацию за него, в собственность. При этом право общей собственности по субъекту, который выделил свою долю в натуре, прекращается. Если из участников общей долевой собственности после осуществления выделения остался только один субъект, естественно, что право общей собственности прекращается вообще. Однако после выделения субъектов-совладельцев осталось хотя бы двое, право общей долевой собственности продолжает существовать - с перераспределенных частицами и, как правило, с видоизмененным составом имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Из этих соображений неточным есть ссылки нормы абзаца пятого пункта 59 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины о том, что заключение договора о выделении доли в натуре (деление) прекращает общую долевую собственность. Во-первых, договор о выделе доли влечет прекращение права собственности только для того участника, который реализовал право на выдел. Во-вторых, отличие договора о выделении от договора раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, именно тем и отличается, что только в соглашении о разделе воля контрагентов направлена ​​на то, чтобы прекратить право общей долевой собственности полностью и по ним всем. Напротив, в договоре о выделении намерении прекратить отношения общей собственности исходит только от того контрагента, который прекращается.

Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности, не является правом, самостоятельно реализуется лицом, которое желает выдела, а должно осуществляться на основании заключенного между всеми совладельцами договора. Такой вывод следует из нормы ч. 1 ст. 358 ГК, которая четко устанавливает принципы осуществления права собственности по соглашению сособственников. И только в случае возникновения между совладельцами спора дело о выделении решается судом.

На практике отношения с участием двух совладельцев, один из которых желает получить свою долю в натуре, во многих случаях оформляются заключением договора о выделе доли из общего имущества, а не о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности. Считаем целесообразным использовать в таких ситуациях именно договорную конструкцию разделения по следующим соображениям. Центральный содержание договора о выделении является указание на имущество, являющееся объектом выделения. Следовательно, остается без внимания и не является предметом настоящего договора имущество, которое вследствие выделения первого совладельца остается в собственности второго бывшего совладельца, что приводит для последнего дальнейшие осложнения при осуществлении прав. Договор разделения, напротив, имеет своей основной целью четко определить в натуре то имущество, которое станет личной собственностью каждого из бывших совладельцев. Заключение договора разделения, а не выделения, целесообразно и в тех случаях, когда участник, который выделяется, не получает в натуре имущества вообще, а вместо этого получает денежную или иную материальную компенсацию. В таком случае выделение хотя и не влияет никоим образом на состав имущества, которое продолжает находиться в собственности лица - второго бывшего совладельца, однако это имущество уже не является объектом права собственности, а становится индивидуальной собственностью. Таким образом, именно договор разделения является наиболее оптимальной конструкцией прекращения права собственности по двум участников на основе их согласия, ведь выступает правоустанавливающим документом, удостоверяющим факт закрепления конкретного имущества на праве собственности за каждым из бывших совладельцев, а не только за одним из них , как это происходит при выделении доли.

2. Выделение в натуре доли из общего имущества может быть запрещен законом или быть невозможным в силу самой природы общей вещи, является неделимой (ч. 2 ст. 183 ГК). Верховный Суд Украины в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума "О практике применения судами законодательства, регулирующего право собственности граждан на жилой дом" от 4 октября 1991 г. N 7 подчеркивает, что судам при рассмотрении дел о выделе в натуре долей жилого дома, является общей долевой собственностью, следует иметь в виду, что это возможно, если каждой из сторон может быть выделена отделенная часть дома с самостоятельным выходом (квартиру). Выделение также может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещение в изолированные квартиры.

Согласно абзацу четвертому пункта 59 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины одновременно с удостоверением договора о выделении в натуре (деление) жилого дома, здания, усадьбы или сооружения нотариусом удостоверяется договор о выделении в натуре (разделение) на местности земельного участка. Для удостоверения последнего совладельцы представляют нотариально удостоверенный договор о праве общей долевой собственности на земельный участок. Конечно, это возможно только, если земельный участок находится в общей долевой собственности тех же совладельцев, между которыми заключается договор выделения.

Для определения технической возможности выдела доли имущества в натуре нотариусу, кроме правоустанавливающих (правопидтверджувальних) документов, которые требуются для удостоверения договоров отчуждения недвижимости, подается также вывод о технической возможности выделения доли в натуре (абзац третий пункта 59 Инструкции). Законодательство не содержит четких требований ни по субъектов, уполномоченных предоставлять такие выводы, ни по их содержанию. На практике выводы чаще всего предоставляются коммунальными предприятиями БТИ, реже - судебно-экспертными учреждениями. Главным содержанием выводов является дача ответа на вопрос о возможности независимого функционирования определенного имущества, являющегося предметом договора выдела доли. Порядок проведения БТИ работ по разделения, выделения и расчета долей жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества, кроме земельных участков, определяется Инструкцией о проведении разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства по вопросам жилищно- коммунального хозяйства Украины от 18 июня 2007 г. N 55.

Анализ практики договоров выделения и разделения свидетельствует неодинаковые подходы к критериям "самостоятельности" объектов выделения (разделения), если ими выступают жилые дома и нежилые здания. Договоры о выделе доли из общего долевого имущества (деление), которым является жилой дом, удостоверяются при условии технической возможности обустройства отдельного газо-, водо-и теплоснабжения, в то время как договоры о выделе доли из имущества (деление), которым является нежилое здание , заверяются и преимущественно признаются действительными без решения этого вопроса в договоре. Так, истец обратился к ответчику с иском о выделе доли из общей долевой собственности размером 78/100 целостного имущественного комплекса. Решением хозяйственного суда, оставленным без изменений постановлением апелляционного хозяйственного суда, иск был удовлетворен, целостный имущественный комплекс был разделен, за истцом было признано право собственности на ряд зданий, что соответствует 78/100 целостного имущественного комплекса, а за ответчиком - право на здание, соответствует 22/100 целостного имущественного комплекса.

Высший хозяйственный суд, рассмотрев в кассационном порядке жалобу на принятые решения, указал на то, что "ссылка жалобщика на то, что судами не были приняты во внимание доводы ответчика о нахождении инженерных сетей электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения целостного имущественного комплекса в владении и пользовании только истца, и невозможность в связи с этим раздела этого имущества, являются безосновательными, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность использования сетей ответчиком и препятствования такому использованию их истцом "(постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 25.01 .2005 г. по делу N 36/449. См..: Еременко В. Проблемы нотариального удостоверения договоров о разделе нежилого здания, является общей долевой собственностью / / Нотариат для Вас. - 2006. - N 9. - С. 45 - 46 ).

Из анализа приведенной дела следует, что выделение в натуре инженерных сетей не является обязательным условием для заключения и удостоверения договоров о выделении (разделение) недвижимого имущества-нежилых зданий. Одновременно при анализе и обобщении судебной практики по заключению договоров о выделении (разделение) жилых зданий обращается внимание судов на необходимость получения "заключения специализированных организаций по поводу возможности обустройства отдельного газо-, водо-и теплоснабжения" (См.: Юровская Г., Борец Есть . Общая долевая собственность на имущество в аспекте судебной практики: осложнения и ошибки, возникающие при разрешении гражданских споров в правоотношениях по осуществлению и защите права на общее имущество / / Нотариат для Вас. - 2006. - N 11. - С. 81).

3. Если имущество не может быть выделена в натуре или по договоренности совладельцев, которые желают сохранить все имущество в совместной собственности, сособственник, который выделяется, право требования по уплате ему компенсации в денежном или ином материальном выражении. При этом в абзаце втором части 2 комментируемой статьи подчеркнуто, что компенсация может быть предоставлена ​​совладельцу только с его согласия. Суд не имеет права по своему решению принудительно назначить совладельцу компенсацию. Следует признать, что не соответствуют ГК, положения абзаца пятого пункта 6 постановления Пленума ВСУ "О практике применения судами законодательства, регулирующего право собственности граждан на жилой дом", позволяющие суду в исключительных случаях обязать остальных участников общей собственности выплатить компенсации участнику, который выделяется, и без его согласия.

Если содержание договора является выделение имущества в натуре и уплата денежной (материальной) компенсации или только уплата компенсации бывшему совладельцу, на практике возникает вопрос, каким образом оформлять данный договор - как договор выделения, договор купли-продажи или смешанный договор, сочетающий элементы двух договоров. На наш взгляд, даже в случае, когда в пределах своей доли в натуре участник не получает ничего, а взамен получает лишь компенсацию, эти правоотношения вполне укладываются в нормативную конструкцию договора выделения, ведь участник никогда и не имел права на конкретное имущество, которое соответствует его части, а имел лишь абстрактную долю в праве общей долевой собственности. Такая доля может трансформироваться как в выделении ему конкретного имущества, так и оказаться в виде денежной компенсации, если выдел в натуре невозможно.

4. Одновременно с заключением договора о выделе доли из общего имущества необходимо изменить идеальные доли тех совладельцев, в которых общая долевая собственность на это имущество остается, поскольку выделение прекращает отношения общей долевой собственности только для совладельца, который выделился, а доли других совладельцев - участников общей долевой собственности должны быть распределены таким образом, чтобы их арифметическая сумма составляла единицу. Об этом обязательно должно указываться в тексте договора о выделении.

5. Ч. 3 ст. 364 устанавливает обязательность заключения договора о выделе в натуре доли из недвижимого имущества в письменной форме с нотариальным удостоверением. Нотариально удостоверенный договор выделения является правоустанавливающим документом на недвижимое имущество согласно требованиям Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. N 7/5. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по такому договору, подлежит регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникает с момента государственной регистрации (ч. 1 ст. 182, абзац третий ч. 2 ст. 331 ГК, ч . 6 ст. 3, ст. 4 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество").

Вместе с тем сам договор о выделе в натуре доли недвижимого имущества государственной регистрации не требует.