 22 грудня 2006 року Верховною Радою України був прийнятий Закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" (набув чинності 16 січня 2007 року), який вніс рішучі зміни у цю сферу. Пропоную розглянути і проаналізувати певні його норми, порівнюючи з чинним законодавством у сфері будівництва як на місцевому рівні, так і згідно з Житловим кодексом України (РК).
Стаття 3 Закону регулює відносини, що виникли у зв'язку з реалізацією інвестиційного проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Слід зазначити, що дія цього Закону не поширюється на об'єкти, розташовані на охоронюваних археологічних територіях, в зонах охорони пам'ятників та історичних ареалах населених місць, визначених у порядку, встановленому законодавством.
Як зазначено у статті 8 Закону, для інвестора-забудовника на законодавчому рівні внесли певні зобов'язання, які існували раніше, але в більшості передбачалися рішеннями місцевих рад та державними будівельними нормами. Отже, забудовник здійснює заходи щодо утилізації відходів, які утворюються під час будівництва будинків, сприяє вивозу для повторного використання будівельних матеріалів і конструкцій зацікавленими в цьому фізичними і юридичними особами, які набули право на здійснення такого виду діяльності в установленому законом порядку.
Цікаво, що джерелами фінансування реконструкції, заміни житлового фонду є:
- кошти інвесторів, що беруть участь у реалізації проектів реконструкції, заміни житлового фонду;
- кошти фондів реконструкції, заміни житлового фонду, утворених відповідно до закону;
- кошти державного та місцевих бюджетів з подальшим їх поверненням;
- інші джерела, не заборонені законом.
Зауважу, що такі фонди реконструкції, створені на державному рівні, є ноу-хау в будівництві!
Відселення власників (орендарів) житлових (нежилих) приміщень будинків, що реконструюються здійснюється за умови згоди цих власників (орендарів) згідно з договорами, які інвестор-забудовник укладає з кожним власником (наймачем) цих приміщень.
У разі будівництва житлових будинків у межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відселення власників (орендарів) житлових приміщень у маневрений житловий фонд не допускається. Це зауваження також в законодавчих актах раніше не передбачалося.
Стаття 14 Закону передбачає, що старі житлові будинки повинні бути розташовані в межах кварталів (мікрорайонів), які реконструюються, або, як виняток, за рішенням органу місцевого самоврядування - на вільні земельні ділянки в межах суміжних кварталів (мікрорайонів) згідно містобудівних обґрунтувань.
Відселення наймачів житлових (нежилих) приміщень здійснюється за умови попереднього надання їм інших рівноцінних за площею і кількістю кімнат житлових (нежилих) приміщень в межах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції населеного пункту в порядку, встановленому законодавством.
В ЖК лише зазначалося, що житлове приміщення, що надається на час капітального ремонту, повинен перебувати в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (стаття 101 ЖК). А також замість надання житлового приміщення на час проведення капітального ремонту житлового будинку наймачу і членам його сім'ї за їх згодою та за згодою наймодавця може бути надана у постійне користування інше облаштоване житлове приміщення. Рішення про це приймають органи, зазначені в статтях 51-53 РК.
Власнику (наймачеві) житлового приміщення надаються за рахунок інвестора-забудовника транспортний засіб і вантажники для перевезення майна або компенсуються документально підтверджені витрати, пов'язані з переселенням.
Зазначене поліпшення умов переїзду мешканців є істотно конкретизованим і відчутним порівняно з діючими до цього нормами. А саме: витрати наймача по переселенню, викликаному капітальним ремонтом житлового будинку, відшкодовуються наймодавцем.
Зверну увагу читачів на статтю 101 ЖК, яка також регулює дане питання. А саме: при проведенні капітального ремонту житлового будинку державного або громадського житлового фонду, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше житлове приміщення, не розриваючи при цьому договір найму ремонтируемого приміщення. У разі відмови від наймача переселення в інше житлове приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Як бачимо, норми ЖК і Закону не тільки частково повторюють, але і доповнюють один одного.
На чому особливо хотілося б акцентувати увагу, так це на особливостях орендної плати за користування землею, які раніше в законодавстві встановлені не були. Так, річна орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, передані в оренду інвесторові-забудовнику на період будівництва до введення об’єктів містобудування в експлуатацію, але не більше ніж на три роки, становить:
- для земель під об'єктами загального користування (вулицями, скверами, парками, площами і т.п.) і соціально-побутового призначення (дитячими садами, яслами, школами і т.п.) - 1 гривня незалежно від площі;
- для земель під іншими об'єктами - 0,03 % їх нормативної грошової оцінки.
Після введення об'єктів містобудування в експлуатацію річна орендна плата за земельні ділянки стягується відповідно до законодавства.
Як видно з вищенаведеного порівняльного аналізу, Закон значно поліпшив права мешканців, конкретизував і поліпшив умови як переселення мешканців при реконструкції будинків, так і при отриманні нових приміщень; при розподілі житлових приміщень і визначенні поверху враховуються потреби людей з обмеженими фізичними можливостями. Крім того, Законом передбачено додаткові зобов'язання інвесторів-забудовників, а також додаткові пільги для забудовників, зокрема, щодо плати за землю. Так, буде оголошуватися конкурс із залучення інвесторів-забудовників для реалізації проектів реконструкції. Інвестор-забудовник буде розпоряджатися на власний розсуд певної інвестиційним договором часткою побудованої їм житлової та нежитлової площею для отримання прибутку. Тепер будемо чекати реального запровадження норм Закону в життя, яких так зачекалися мешканці старих будинків.
Зупинка, як завжди, може відбутися через брак фінансування, адже кошти розраховують отримати від фондів реконструкції, заміни житлового фонду, утворених відповідно до закону! Такого закону ще не маємо...
Згадаємо хоча б Програму реконструкції житлових будинків перших масових серій, затверджену постановою Кабінету Міністрів України № 820 від 14 травня 1999 року. У преамбулі програми зазначалося, що необхідність її розробки обумовлена незадовільним технічним станом і низькими експлуатаційними якостями житлового фонду, побудованого в 60-70х роках за проектами перших масових серій великопанельних, блокових і цегельних будинків, обсяги якого становлять 72 млн кв. м загальної житлової площі, або 23 % міського житлового фонду України (це дані станом на початок 1999 року!). Неодноразово уповноваженими державними органами приймалися інструкції та постанови про пільгових довгострокових кредитів для реконструкції житла за кошти фізичних осіб.
Що нас очікує, особливо в розрізі регулярних політичних змін і кадрових перестановок в керівних органах держави, незабаром побачимо. Адже всім так хочеться приходити в свій будинок з упевненістю, що не завалиться дах, не загориться проводка, а вночі не знадобиться третє ковдру!
КОТАШЕВСЬКА Тетяна - юрисконсульт ТОВ "АС Капітал Менеджмент", м. Харків
|
портал
