 При вирішенні питання про порядок придбання права власності на землю за набувальної давності стаття 344 Цивільного кодексу України (ЦК) відсилає нас до норм спеціального законодавства, яким є Земельний кодекс України (ЗК). На відміну від ЦК він не розглядає набувальної давності як самостійний спосіб придбання права власності на землю. У зв'язку з цим виникає питання про природу і призначення інституту набувальної давності в земельне право, визначенні його співвідношення з аналогічним цивільно-правових інститутом.
Інституту набувальної давності у земельному праву присвячена стаття 119 ЗК, де йдеться про те, що громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які свідчать про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з заявою про передачу її у власність або надання у користування. При цьому слід звернути увагу на існуючі відмінності між положеннями даної норми і норми статті 344 ЦК, що дозволить визначити особливості правового регулювання інституту набувальної давності нормами земельного права.
Перше, що слід зазначити, це наявність різних суб'єктів набувальної давності в земельному і цивільному праві. Згідно з нормами ЗК ними є громадяни, а згідно з нормами ЦК - фізичні або юридичні особи. Використовуючи історичний спосіб тлумачення, а також системний підхід до інтерпретації вживаного в статті 119 ЗК терміну "громадяни", можна говорити про його поширення також на іноземних громадян і осіб без громадянства, крім випадків, прямо передбачених законом. Такі винятки, зокрема, встановлено відносно деяких категорій земель, які, згідно з частиною 4 статті 22, частиною 2 статті 33 і частиною 2 статті 35 ЗК, можуть набувати у власність лише громадянами України.
Крім того, на відміну від статті 344 ЦК, яка передбачає необхідність володіння майном протягом строку набувальної давності, стаття 119 ЗК передбачає необхідність не тільки володіння, але і сумлінного використання земельної ділянки протягом всього терміну набувальної давності, як обов'язкова умова її застосування. Термін набувальної давності щодо нерухомого майна, відповідно до частини 1 статті 334 ЦК, становить 10 років (або 15 років відповідно до частини 3 статті 344 ЦК), у той час як для придбання земельної ділянки стаття 119 ЗК чітко передбачає 15-річний строк, незалежно від підстав володіння і користування таким ділянкою. Додаткові вимоги ЗК до суб'єкта набувальної давності можна пояснити необхідністю встановлення більш складного порядку придбання землі як окремого об'єкта майнових прав.
Найбільш істотною відмінністю правового регулювання інституту набувальної давності у земельному праву є те, що, як вже було відзначено, ЗК прямо не виділяє набувальної давності в якості самостійного способу придбання права власності на землю. У практиці застосування статті 119 ЗК склався підхід, згідно з яким дотримання всіх вимог, передбачених цією статтею, є лише підставою для застосування передбаченого ЗК порядку придбання землі у власність або користування (оренду), який передбачає необхідність звернення власника з відповідною заявою до органу державної влади або місцевого самоврядування.
Вважаю, що такий підхід не є до кінця вірним, оскільки таке тлумачення статті 119 ЗК занадто буквально і робить безглуздим призначення цього інституту в земельне право. По-перше, при буквальному розумінні статті 119 ЗК може скластися думка про те, що в органів влади відсутнє зобов'язання з надання земельної ділянки у власність або користування на підставі відповідної заяви його власника. У зв'язку з цим незрозуміло, які наслідки виникають у результаті відмови у наданні земельної ділянки для його власника. По-друге, як бути такого власникові в разі, якщо органи влади запропонують йому укласти довгостроковий договір оренди земельної ділянки без права подальшого придбання її у власність або продовження такого договору. Як бачимо, таке тлумачення статті 119 ЗК не сприяє захисту прав власника землі, а навпаки, може бути використане для порушення його прав і законних інтересів.
Тому вважаю, що статті 119 ЗК слід тлумачити в комплексі з частиною 4 статті 22, частиною 2 статті 33, частиною 2 статті 35, частиною 4 статті 81, статтею 121 та пунктом 13 Перехідних положень ЗК. Кожна з цих норм встановлює певні обмеження для набуття громадянами України, іноземцями та особами без громадянства земельних ділянок у власність. Зокрема, такими обмеженнями можуть бути обмеження права власності іноземних громадян та осіб без громадянства на певні категорії земель, обмеження розмірів земельних ділянок для безкоштовного їх придбання у власність громадянами України та інші. Наприклад, у випадку якщо іноземний громадянин володіє земельною ділянкою для садівництва з дотриманням всіх вимог статті 119 ЗК, він має право звернутися з заявою про надання йому ділянки лише на право оренди у зв'язку з існуванням заборони на придбання такої ділянки у власність (частина 2 статті 35 ЗК).
Все це дає підстави вважати, що особі, що володіє земельною ділянкою з дотриманням всіх вимог статті 119 ЗК, така ділянка має бути надана у власність. Якщо ж щодо такої особи існують обмеження щодо придбання у власність окремих категорій земель, розміру земельної ділянки та ін., то він має можливість отримати його тільки в оренду. У зв'язку з цим в майбутньому не завадило б внести зміни до ЗК та встановити своєрідну презумпцію, відповідно до якої органи влади повинні будуть надавати земельні ділянки на підставі статті 119 ЦК у власність і лише при наявності законодавчих обмежень у користування.
Таким чином, існує сьогодні розуміння статті 119 ЗК вимагає переосмислення з урахуванням викладених вище зауважень, що дозволить на практиці більш ефективно захищати права суб'єктів набувальної давності.
|
портал
