 Форма договору на даний момент є досить дискусійною темою, так як практика застосування норм Цивільного кодексу України (ЦК) у взаємозв'язку з іншими нормативно-правовими актами та судовою практикою неоднозначна. Особливе місце в діяльності учасників ринку нерухомості займає питання про формі договорів, що стосуються об'єктів нерухомості. Серед них і попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості й договір найму (оренди) будинку або капітальної споруди (їх окремої частини), та найму житла.
У продовження статті, опублікованій в газеті "Юридична практика" № 51 (469) від 19 грудня 2006 року "Правове регулювання найму житла", ( http://www.urist.org.ua/issue/komunal/51221251206) хотілося б більш детально зупинитися саме на формі договору найму житла. Але перш ніж розглянути питання про форму договору найму (оренди) житла по суті, зупинимося на визначенні поняття "цивільне законодавство України".
Під цивільним законодавством слід розуміти ієрархічну систему актів різної юридичної сили. Природно, Конституція України має найвищу юридичну силу, містить велику кількість норм цивільного права і, відповідно, займає перше місце в ієрархії цивільного законодавства України.
Відповідно до положень абзацу 1 частини 2 статті 4 ЦК основним актом цивільного законодавства України є ДК, тому саме цей нормативний акт має вищу юридичну силу по відношенню до інших законів України. Однак норми абзацу 2 частини 2 статті 4 ЦК передбачають можливість регулювання цивільних правовідносин також іншими законами. Практичне застосування цього положення ЦК полягає в тому, що при наявності будь-яких колізій між нормами ЦК і інших законів застосовуються норми ЦК.
Наочним прикладом можуть бути норми ЦК та Закону України "Про податок на доходи фізичних осіб" щодо форми договору найму. Стаття 811 ЦК передбачає просту письмову форму договору найму житлового приміщення. Інакше форма договору оренди нерухомості розглядається в Законі України "Про податок на доходи фізичних осіб".
Відповідно до підпункту "б" пункту 9.1.4 зазначеного Закону договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. По-перше, нормами статті 811 не передбачені інші варіанти щодо форми договору, крім так званої простій письмовій. По-друге, не містить дана стаття та відсильній норми законів, якими може бути передбачена письмова форма з нотаріальним посвідченням.
Правова експертиза норм ЦК дозволяє зробити висновок, що в більшості випадків необхідності конкретизації норми ЦК мають відсильний характер до законів. Наприклад, стаття 205 ЦК передбачає загальні норми щодо форми угоди: "Операція може бути здійснена усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом". Далі нормами статті 639 ЦК передбачено, що "договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлено законом".
Отже, загальні норми статей 295, 639 ЦК дають право вибору форми угоди або договору, якщо така форма не визначена законом. Відноситься нотаріальне посвідчення до форми угоди або договору - питання спірне, оскільки прямо законодавство не містить поділу на письмову просту і нотаріальної форми. Статті ЦК, що регулюють форму угод і договорів, містять умова про необхідність нотаріального посвідчення. Наприклад, стаття 793 ЦК.
Оскільки норми статті 811 ЦК не містять умови про необхідність нотаріального посвідчення договору найму житла і відсильній норми законів, якими може бути передбачена письмова форма з нотаріальним посвідченням, відповідно Закон України "Про податок на доходи фізичних осіб" не може встановлювати необхідність нотаріального посвідчення договору найму житла.
Крім того, норми підпункту "б" пункту 9.1.4 Закону України "Про податок на доходи фізичних осіб" мова йде про оренду нерухомості, хоча в назві пункту законодавець все-таки розділяє поняття "оренда нерухомості" і "наймання житла". Саме в цьому випадку слід звернути увагу на спеціальні норми ЦК і пріоритет норм ЦК над нормами інших законів у системі законодавства України, як зазначено вище.
Також я думаю, варто зупинитися на предмет регулювання Закону України "Про податок на доходи фізичних осіб" і ГК. Отже, ЦК регулює цивільні правовідносини, а Закон регулює податкові правовідносини. Закон України "Про податок на доходи фізичних осіб" прийнятий 22 травня 2003 року, тобто після прийняття ЦК 16 січня 2003 року.
Переглянувши історію цих нормативних актів, можна зробити висновок, що суб'єкт законодавчої ініціативи проігнорував норми абзацу 3 пункту 2 статті 4 ЦК (ще не набрав чинності, але прийнятого Верховною Радою України) щодо внесення змін до ЦК, якщо запропонований ним законопроект регулює взаємини інакше, ніж ЦК. В результаті маємо черговий абсурд в законодавстві України, коли нормами, що регулюють податкові правовідносини, змінюються умови і порядок регулювання цивільних правовідносин, що і є причиною виникнення колізій або, в кращому випадку, неоднозначних підходів до трактування норм законодавства.
18 грудня 2006 року у ЗСУ суб'єктами законодавчої ініціативи - Ківаловим С.В., Шустік Є.Ю., Притикою Д.Н. - представлений законопроект, що передбачає порядок врегулювання колізій між законами. Можливо, саме цей законопроект внесе ясність і врегулює вирішення проблемних ситуацій в системі законодавства України, в тому числі яке регулює ринок нерухомості.
КАЛІНЕНКО Яна - юрист, Parker and Obolensky, р. Київ
|
портал
