 Можна однозначно говорити про те, що земельні ділянки, тобто земля, сьогодні залишаються найбільш надійним об'єктом інвестування, ажіотаж на купівлю якого не підлягає ніякої оцінки. Однак завдяки приватизації нині все-таки існує можливість і простим смертним придбати у власність земельні ділянки без будь-яких фінансових витрат в рамках номіналів таких земельних ділянок, зазначених у статті 121 Земельного кодексу України (ЗК).
Ось так і сталося з одним громадянином України, який, дотримуючись положень земельного законодавства, подав заяву до місцевої ради про виділення йому земельної ділянки у розмірах, зазначених у статті 121 ЗК. Розглянувши на найближчій сесії заяву цієї людини, рада ухвалила рішення про виділення йому земельної ділянки, але, на жаль, йому так і не вдалося отримати акт про право власності у зв'язку зі смертю.
На підставі цього виникло питання про спадкування цієї земельної ділянки, а ситуація ускладнювалася тим, що спадкодавець не встиг оформити заповіт.
Відповідно до статті 1218 Цивільного кодексу України (ЦК), в спадок включаються всі права і обов’язки, які належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не закінчилися внаслідок його смерті. Саме на підставі цієї статті ЦК виник основне питання "чи Є рішення ради про виділення земельної ділянки громадянину (а не свідоцтво про право власності на земельну ділянку) документом, який породжує право спадкодавця на земельну ділянку?". Тобто мова йде про момент виникнення права власності на земельну ділянку.
Відповідно до статті 373 ЦК, право власності на землю (земельну ділянку) набувається і реалізується відповідно до Закону. Таким Законом в даному випадку є Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (Закон про держреєстрацію). Відповідно до статті 2 цього Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (державна реєстрація прав) - це офіційне підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно, із внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Також, на підставі статті 18 Закону про держреєстрацію державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви правовласника (правопридбавача), сторін (сторони) договору, щодо якого виникло речове право, або уповноважених ними (нею) осіб.
Виходячи з цих положень, можна стверджувати, що право на земельну ділянку у спадкодавця не виникає з моменту державної реєстрації, а з моменту прийняття рішення радою про виділення земельної ділянки. Момент виникнення права підтверджується тим, що у зазначеній статті 2 Закону йдеться про офіційне підтвердження державою вже виник речового права, а у статті 18 - не просто про громадянина або фізичному/юридичну особу, а про правовласника, тобто про особу, яка вже має відповідне право. Більш того, в зазначеній ситуації є волевиявлення обох сторін, яке виражається з боку спадкодавця - в подачі заяви, а з боку місцевої ради - у прийнятті відповідного позитивного рішення.
Це цілком відповідає положенням статті 1218 ЦК, що дає можливість включити в спадщину земельна ділянка вже на підставі рішення місцевої ради. Але включити в спадок ще не означає придбати право на цю земельну ділянку. Адже, відповідно до статті 125 ЗК, право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності та його державну реєстрацію.
Таким чином, виникає наступне питання "Як спадкоємцям отримати право власності на земельну ділянку, реєстрація якого не була закінчена?".
Так, за подальшого алгоритму дій спадкоємців, передбаченому ЦК, вони можуть прийняти спадщину або відмовитися від успадкування. Якщо вони все-таки приймають спадщину, то, згідно зі статтею 1297 ЦК, вони повинні звернутися до державного нотаріуса за видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Адже саме на підставі свідоцтва про право на спадщину спадкоємці здійснюють реєстрацію права власності на земельну ділянку, що, відповідно до частини 2 статті 1299 ЦК, виникає з моменту державної реєстрації.
Виходячи з цього, найімовірніше, що державний нотаріус відмовить у видачі свідоцтва, ґрунтуючись на тому, що немає правовстановлюючого документа, а тому така земельна ділянка не може бути включений в спадку.
У такому разі єдиним можливим варіантом придбання права власності на земельну ділянку є подача позову. При цьому повинні бути належним чином сформовані позовні вимоги спадкоємців:
1) позовну вимогу про надання земельної ділянки в спадку;
2) позовну вимогу про визнання права на спадщину земельної ділянки;
3) позовну вимогу визнати спадкоємців правоприобретателями прав на земельну ділянку (це повинно надалі допомогти з держреєстрацією прав на нерухомість);
4) позовну вимогу зобов'язати нотаріуса видати відповідні свідоцтва.
При грамотній аргументації та обґрунтування позову свідоцтва будуть отримані, що надалі не має створити проблем з державною реєстрацією.
У додатку № 1 до Тимчасового положення про порядок реєстрації права власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Мін’юсту від 7 лютого 2002 року № 7/5, зазначений вичерпний перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на таке майно. З цього переліку нас цікавить тільки один, а саме: свідоцтво про право на спадщину, видане державним нотаріусом, на підставі якого ми ставить крапку в цьому питанні.
На практиці може виникнути інша, не зовсім стандартна і неадекватна ситуація з успадкуванням земельної ділянки. Так, в процесі спадкування земельної ділянки спадкоємці, які є дітьми спадкодавця, отримали у державного нотаріуса свідоцтва про право на спадщину. Але от халепа - жінка (мачуха), з якої їх батько жив у цивільному шлюбі, подає позов про визнання за нею частини спадкового майна (земельної ділянки та дому, що на ньому розташований), і для забезпечення задоволення позовних вимог суд накладає арешт на майно.
Ситуація ускладнювалася тим, що сторони повністю не довіряли один одному, а тому запропонувати якусь альтернативну схему, яка задовольняє обидві сторони, було досить складно. Більш того, арешт не давав можливості завершити реєстрацію прав на нерухомість (в тому числі будинок, який юридично не був оформлений), заявник (позивач) не погоджувався на грошову компенсацію і хотів обов'язкового виділення йому частини земельної ділянки (що могло б значно спростити вирішення конфлікту), провадження по справі за ініціативою суду було розділено на два виробництва (заява про встановлення факту проживання однією сім’єю чоловіки і жінки і основний позов про розділ майна). Спроби все-таки об'єднати в одне виробництво наткнулися на статті 116 ГПК, а зацікавлені особи за заявою про визнання права за своїм психологічно-суб’єктивних міркувань ніяк не хотіли, щоб в альтернативному (мирний) вирішенні спору фігурувала хоча б посилання на те, що заявник є членом їх сім'ї.
Але, незважаючи на низку негативних чинників, альтернатива, яка влаштовувала б обидві сторони, все-таки можлива, причому не в єдиному варіанті.
Так, відповідно до пункту 9 постанови Пленуму ВСУ від 24 червня 1983 року № 4 "ПРО практику розгляду судами справ про спадкування", відмова від спадщини на користь інших залучених до спадкоємства спадкоємців допускається тільки протягом шести місяців з дня відкриття спадщини. Після закінчення цього терміну не може бути збільшено частку у спадщині з тієї причини, що хто-небудь із спадкоємців відмовляється від спадщини на користь інших спадкоємців. У таких випадках особа, що прийняли спадок, вправі передати право на всі або частину отриманого у спадщину майна іншого спадкоємця на підставі цивільних угод: договорів купівлі-продажу, дарування, міни.
Таким чином, можна використовувати варіанти, коли полягає:
1) мирову угоду, на підставі якого закриваються виробництва по обох справах. Однією з умов є обов'язкове укладення договору дарування;
2) попередній договір дарування частини земельної ділянки (сам договір дарування є невід'ємною частиною попереднього договору) або договір дарування з відкладальною умовою. На підставі частини 2 статті 719 ЦК договір дарування нерухомості підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Можна скористатися варіантом, коли теж полягає мирову угоду, але при цьому позивач доповнює свої позовні вимоги ще одним - про визнання недійсними свідоцтв про право на спадкування нерухомого майна. На підставі рішення суду здійснюється держреєстрація земельної ділянки, що дає можливість спадкоємцям отримати державні акти на свої частини і благополучно вирощувати на успадкованих ділянках картоплю.
Щодо будинку бажано подати окремий позов, яким зобов'язати БТІ зареєструвати будинок, реєстрація якого також була розпочата спадкодавцем, але не була закінчена у зв'язку з його смертю, внаслідок чого працівники БТІ відмовляли в реєстрації спадкоємцям.
У цілому, це тільки мала частина питань, що виникають при придбанні права власності на нерухомість. Як показує практика, незважаючи на всі негативи судового розгляду на Україні, воно все-таки є у багатьох випадках рятувальним жилетом для ряду нестандартних ситуацій та дозволяє "перевести" нерухомість її спадкоємцям.
Олег КЛИМЧУК - юрист МЮК«Александров і Партнери", м. Київ
|
портал
