Глава ХVІ. Житлове законодавство

§ 1. Житловий фонд. Надання жилих приміщень

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд. Він включає: державний житловий фонд; громадський житловий фонд; фонд житлово-будівельних кооперативів; приватний житловий фонд. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових чи інших потреб непромислового характеру.

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мають право на одержання для користування жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду. Жилі приміщення надаються громадянам України, які постійно проживають у даному населеному пункті, як правило, у вигляді окремої квартири для сім'ї.

Житловий кодекс України[2] визначає порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і виділення їм житла.

Громадяни, які штучно погіршили житлові умови шляхом обміну займаного приміщення, його зіпсування або руйнування, відчуження придатного і достатнього за розміром для проживання жилого будинку (частини будинку), а також громадяни, у яких потреба в поліпшенні житлових умов виникла внаслідок вилучення жилого приміщення, використовуваного для одержання нетрудових доходів, не беруться на облік тих, хто потребує поліпшення житлових умов, протягом п'яти років з моменту погіршення житлових умов.

Громадянам, які перебувають на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, жилі приміщення надаються в порядку черговості, у межах норми жилої площі. Норма жилої площі в Україні відповідає встановленій у розмірі 13,65 кв. м на одну особу (ст. 47 ЖК). Така норма не збігається з рівнем фактичної забезпеченості громадян житлом, вона може бути вищою або нижчою за цей рівень. Із перевищенням зазначеної норми жиле приміщення надається, коли воно становить одну кімнату (однокімнатну квартиру) чи в нього поселяться особи різної статі.

Понад норму жилої площі деяким категоріям надається додатково або 10 кв. м жилої площі, або окрема кімната. Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також тим, кому ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі може бути збільшено.

Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в кожному населеному пункті може бути різним. Надання жилої площі, нижчої за мінімальну норму (меншої за рівень середньої забезпеченості громадян), не дозволяється.

Жилі приміщення, що надаються громадянам для проживання, мають бути благоустроєними стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Забороняється заселення приміщень, які звільнилися в старих будинках, що не підлягають ремонту, в бараках та інших не пристосованих для житла будовах, у жилих будинках, що підлягають знесенню, капітальному ремонту.

Відповідно до рішення про надання жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду державна адміністрація району, виконком міської, районної в місті, сільської, селищної ради народних депутатів видає громадянину ордер, який є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення. Ордер – це письмовий документ-розпорядження виконкому місцевої ради народних депутатів про надання громадянинові і членам його сім'ї конкретного жилого приміщення.

На підставі ордера громадянин (наймач), на ім'я якого його видано, укладає договір найму жилого приміщення з житлово-експлуатаційною організацією (наймодавцем). Цей договір визначає права й обов'язки його сторін та укладається в письмовій формі. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше за встановлений для надання одній особі, частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

За договором найму наймодавець зобов'язаний надати наймачеві приміщення, придатне для проживання, забезпечити його своєчасний ремонт, а також ремонт санітарно-технічного обладнання.

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення (ст. 64 ЖК).

Наймач управі в установленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Наймач жилого приміщення вправі за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі і з тими, хто мешкає в іншому населеному пункті. Він також може здавати в піднайом жиле приміщення.

Наймач, який має зайву житлову площу, вправі за згодою членів сім'ї вимагати від виконкому, підприємства, організації, установи надання приміщення, меншого за розміром, замість займаного.

Громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію (ст. 10 ЖК).