	LEX Правовой портал
		Главная Регистрация Вход

МЕНЮ

Статья 657. Форма отдельных видов договоров купли-продажи

1. Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Комментарий :

Данная статья содержит требования относительно формы отдельных видов договоров купли-продажи: земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно нее правами. Из норм ч. 1 и 2 ст. 191 ГК следует, что единым имущественным комплексом, который используется для осуществления предпринимательской деятельности, является предприятие.

В состав предприятия как единого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку или другое обозначение и другие права , если иное не установлено договором или законом.

Согласно ст. 380 ГК жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания.

Согласно ч. 1 ст. 382 ГК квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания.

Согласно положениям ст. 181 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Режим недвижимой вещи может быть распространен законом на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.

Согласно комментируемой статьей договора купли-продажи предметом которых являются указанные вещи заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

О письменную форму договора см.. ст. 207 ГК и комментарий к ней.

Порядок нотариального удостоверения таких договоров определяется Законом Украины "О нотариате" от 2 сентября 1993 года N 3425 и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. N 20/5.

В частности, согласно ст. 55 Закона Украины "О нотариате" при удостоверении сделок об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие запрещения отчуждения или ареста имущества.

В случае наличия запрета сделка об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется лишь в случае согласия кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя.

Удостоверение соглашений об отчуждении или жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества осуществляется по месту расположения указанного имущества или по местонахождению одной из сторон сделки.

Сделки об отчуждении жилого дома, стороной в которых является физическое лицо, и строительство которого не завершено и осуществляется с использованием средств местных бюджетов, удостоверяются при наличии решения исполнительного комитета местного совета или соответствующей местной государственной администрации о согласии на такое отчуждение.

При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, подлежащего регистрации, нотариус требует представления документов, подтверждающих право собственности (доверительной собственности) на указанное имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают.

Право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено, в частности, одним из таких документов или их дубликатов нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода ), ренты, дарения, мены; наследственным договором; свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов; свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах) свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договором о разделе наследственного имущества; договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество ; договором о выделении доли в натуре (деление) ипотечному договору, договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки; решению суда; договору купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав и т.п..

Право доверительной собственности подтверждается договором управления имуществом.

Право собственности на земельный участок физических и юридических лиц, а также право государственной и коммунальной собственности подтверждаются государственным актом.

Кроме правоустанавливающего документа на жилой дом, усадьбу и другое недвижимое имущество (за исключением земельного участка), если оно подлежит регистрации, нотариус требует документы, предусмотренные приказом Министерства юстиции Украины "О предоставлении выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформлении свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество на специальных бланках "от 20 сентября 2002 года N 84/5, а в сельской местности, где инвентаризация не проведена - справку соответствующего органа местного самоуправления с изложением характеристики отчуждаемого недвижимого имущества.

Когда из выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество видно, что владелец, например, жилого дома осуществил или осуществляет его перестройку или пристройку, в том числе перепланировка жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и наоборот, или поднял или сводит хозяйственные, бытовые здания и сооружения без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта или с существенными отклонениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил, нотариус требует представления решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку, перепланировку или возвести хозяйственные, бытовые здания и сооружения . При отсутствии такого решения нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома, владельцем которого осуществлено такое перестройку, пристройку, переоборудование или возведены хозяйственные бытовые здания и сооружения.

Государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества осуществляется согласно Временному порядку государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 года N 671. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок (далее - Реестр) одновременно с его нотариальным удостоверением. Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базы данных Реестра, в день удостоверения сделки направляют один его экземпляр регистратору (государственным нотариальным конторам, государственным нотариальным архивам, частным нотариусам, которые заключили соответствующие соглашения с государственным предприятием «Информационный центр» и имеют доступ в Реестр через компьютерную сеть), который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.

Запись в Реестре должна содержать следующие сведения: 1) наименование сделки; 2) наименование сторон: для юридических лиц (резидентов) - наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЕГРПОУ; юридических лиц (нерезидентов) - наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо, для физических лиц (граждан Украины) - фамилия, имя, отчество, место жительства, идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-плательщиков налогов и других обязательных платежей для физических лиц (иностранцев), лиц без гражданства - фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное место жительства за пределами Украины; 3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается договор купли-продажи, достаточное для его идентификации, и (или) его регистрационные данные; 4 ) срок действия договора 5) о нотариальном удостоверении договора купли-продажи (сведения о нотариусе, который удостоверил договор, дата удостоверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст договора купли-продажи недвижимости), 6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре, 7) о регистраторе.

Датой государственной регистрации сделки считается дата и время внесения соответствующей записи в Реестр. О внесении записи в Реестр регистратор выдает сторонам сделки или уполномоченным ими лицам экземпляр выписки, в котором указывается: порядковый номер записи и дата государственной регистрации, сведения о сторонах сделки, описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и (или ) его регистрационные данные, срок действия сделки, сведения о нотариальном удостоверении сделки, сведения о регистраторе.

От государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества отличающие государственную регистрацию прав, возникающих у покупателя в результате заключения такого договора. Государственная регистрация указанных прав осуществляется на основаниях и в порядке, предусмотренном Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года N 1952. Указанный Закон регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок по недвижимости. Однако, он не распространяется на государственную регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другие объекты гражданских прав, на которые другими законами распространен правовой режим недвижимой вещи, а также на государственную регистрацию предприятий как субъект ведения хозяйства, на регистрацию участков недр для добычи полезных ископаемых.

Государственная регистрация прав является публичной, осуществляется местным органом государственной регистрации прав, обязан предоставлять информацию о зарегистрированных вещных правах и их ограничениях в порядке, установленном законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно:

1) право собственности на недвижимое имущество;

2) вещные права на чужое недвижимое имущество:

а) право владения;

б) право пользования (сервитут);

в) право постоянного пользования земельным участком;

г) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис);

г) право застройки земельного участка (суперфиций);

д) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

Право собственности на здание, сооружение, их часть (квартиру, офисное помещение и т.д.) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, если владельцы данного земельного участка и зданий, сооружений, расположенных на ней, не объединяются в одном лице .

По общему правилу, установленному ст. 215 ГК следствием несоблюдения формы договора, предусмотренные комментируемой статьей, является его недействительность. Это означает, что такой договор не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (ст. 216 ГК).

Вместе с тем, в практике встречаются случаи, когда одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения договора, как правило, в связи с тем, что это влечет за собой дополнительные финансовые затраты. Однако, в силу положений ч. 2 ст. 220 ГК суд может признать такой договор действительным если во-первых, стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и, во-вторых, произошло полное или частичное выполнение договора (см. Постоянно действующего третейского суда при юридической корпорации " Принцип "от 23 марта 2007 года по делу N ПВ-01-14-50/07 - Информационно-правовая система" Лига: Элит ").

Другие договоры купли-продажи, которые не являются предметом регулирования комментируемой статьи, могут заключаться в устной (см. ст. 206 ГК и комментарий к ней) или письменной форме (см. ст. Ст. 207 - 208 ГК). Однако следует заметить, что по требованию лица, которое выступает стороной в договоре купли-продажи, даже такие сделки могут быть нотариально удостоверены (ч. 4 ст. 209 ГК).

ВХОД

БИБЛИОТЕКА (БЕТА):