Оренда землі - Правовой портал Украины
LEX       
Правовой портал


МЕНЮ

Яндекс.Метрика

Rambler's Top100

конструктор договоров Украина

2.6. Оренда землі

Оренда землі, як визначено в Законі «Про оренду землі» (ст. 1) та в ЗК 2001 р. (ст. 93), — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Зазначений комплексний законодавчий акт, що регулює всі види земельно-орендних відносин, передбачає такі ознаки оренди землі:

—наявність договору між орендодавцем та орендарем;

—передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою;

—платність володіння і користування землею (у формі орендної плати);

—строковість володіння і користування земельною ділянкою.

Відсутність хоча б однієї з цих ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфікувати останні як земельно-орендні та застосовувати до них норми законодавства про оренду землі.

Об'єктами оренди землі відповідно до ст. З названого вище Закону є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб України, комунальній або державній власності. Отже, цим Законом не передбачено, щоб земельна частка (пай), яка ще перебуває в колективній власності КСП без виділення її в натурі (на місцевості), була об'єктом оренди. Таким об'єктом згідно з названим Законом може бути лише земельна ділянка, виділена в натурі (на місцевості). При цьому варто підкреслити, що право власності на зазначену земельну ділянку остаточно засвідчує державний акт на право приватної власності на землю, який визначає її розмір, місце розташування та межі. Земельний сертифікат права власності на землю не закріплює, він тільки засвідчує право власника земельної частки (паю) на її відчуження та виділ земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Разом з тим постанова Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» визначає умови та процедуру реєстрації договорів оренди саме земельних часток (паїв). Так, у п. З цього Порядку зазначається, що для державної реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування не лише договір оренди, а й сертифікат на право на земельну частку (пай).

Типовий договір оренди земельної частки (паю) (затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. № 5) доповнює цю постанову Кабінету Міністрів України. Так, у його тексті йдеться про земельну частку (пай), розмір якої визначається в умовних кадастрових гектарах, а вартість — у гривнях і яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної підприємству в натурі єдиним масивом згідно з кадастровим планом. Отже, об'єктом оренди згідно з названою постановою Кабінету Міністрів України та Типовим договором може бути і земельна частка (пай) в умовних кадастрових гектарах, яка є складовою земельної ділянки, виділеної в натурі підприємству єдиним масивом.

Такий варіант договору трапляється і на практиці. Наприклад, об'єктом договору, укладеного 1 червня 2000 р. між Р. та дочірнім підприємством «ЮПС-Санта», є земельна частка (пай) розміром 6,64 умовного кадастрового гектара вартістю 43 тис. 664 грн. 50 кол., яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. У тексті договору зазначено, що до нього додається кадастровий план.

Вважаємо, що укладення договорів оренди саме земельної частки (паю) без виділення її в натурі (на місцевості) не є коректним. По-перше, це не узгоджується з нормами Закону «Про оренду землі» (ст. 4). По-друге, проблематичним стає захист прав сторін договору, оскільки унеможливлює вирішення питання, кому саме з них завдані збитки. Зокрема, в договорі оренди земельної частки (паю) не фіксуються ні стан (якість) землі, ні обов'язки орендаря щодо її раціонального використання, збереження та повернення після закінчення строку оренди. І це фіксування при таких орендних відносинах неможливе в принципі, адже власник земельної частки (паю) не знає і не може знати, яку саме земельну ділянку та в якому стані він передає в оренду конкретному орендареві. По-третє, як свого часу зазначив із цього приводу М.В. Шульга, право на земельну частку (пай) та право на земельну ділянку — не тотожні поняття 63. Його висновок підтверджується таким прикладом із судової практики.

Як убачається з позовної заяви Л., підставою для розірвання договору оренди земельної частки (паю) є те, що: а) за умовами договору значно занижено орендну плату (1,1 %), оскільки орендар (відповідач) отримав великі доходи від користування землею; б) орендар допустив погіршення екологічного стану й родючості земельної ділянки (не виконав на ній агротехнічних робіт). Заперечуючи проти позову, відповідач серед інших аргументів зазначив, що права орендодавця не були порушені, оскільки невідомо, на якій саме ділянці знаходиться його земельна частка (пай).

Типовим договором оренди земельної частки (паю) передбачено, що орендодавець зобов'язується утримуватися протягом усього терміну дії цього договору від використання належного йому права на виділення земельної частки (паю) в натурі. Однак на практиці ці зобов'язання в договорах оренди земельної частки (паю) не записуються, а тому орендодавці не позбавляються права отримувати державний акт на право приватної власності на землю до закінчення договору оренди земельної частки (паю). В такому разі договір оренди земельної частки (паю) повинен бути змінений додатковою угодою або розірваний з наступним укладенням договору оренди земельної ділянки, оскільки в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства (п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю)).

На нашу думку, щоб оренда землі забезпечувала ефективне регулювання земельних відносин у реформованих сільськогосподарських підприємствах, необхідно: по-перше, вирішити питання про передачу сільськогосподарських угідь, що були розпайовані, у власність колишнім членам реформованого КСП, які отримали земельні частки (паї); по-друге, приватні власники повинні передавати в оренду не земельні частки (паї), а земельні ділянки, отримані від реформованого господарства і посвідчені державними актами на право приватної власності на землю. Саме цей висновок знайшов закріплення в ЗК 2001 р. Зокрема, в п. 8 його «Перехідних положень» передбачено, що сільськогосподарські підприємства, які до введення в дію цього Кодексу уклали договори оренди з власниками земельних часток (паїв), можуть за бажанням власників останніх замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. Сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.

Об'єктами оренди можуть бути не тільки земельні ділянки, що передаються в оренду, а й розташовані на них насадження, будівлі, споруди, водойми — за умови, що це передбачено договором оренди.

Орендодавцями земельних ділянок згідно із законодавством України можуть бути лише їх власники — фізичні та юридичні особи залежно від форм власності, визначених у Конституції (статті 13, 14, 41, 142, 143) та в Законі «Про оренду землі» (ст. 4). Фізичні та юридичні особи, яким земля надається у користування (ст. 92 ЗК 2001 p.), орендодавцями бути не можуть.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Таким правом, як випливає зі ст. 5 Закону «Про оренду землі», наділене широке коло осіб:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

2)сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

3)громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Порядок надання земель в оренду залежить від юридичного статусу власника. Так, громадяни—приватні власники земельної ділянки приймають рішення про передачу її в оренду самостійно, не оформлюючи це рішення ніякими документами, крім договору оренди.

Юридичні особи—суб'єкти права власності на землю рішення про передачу в оренду земельної ділянки приймають залежно від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління останньою, закріпленого в її установчих документах — статуті чи установчому договорі.

Форма та зміст договорів оренди землі. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі (ст. 14 Закону «Про оренду землі») з урахуванням реквізитів Типового договору оренди земельної частки (паю). В договорі обов'язково мають бути передбачені такі істотні умови (ст. 15 Закону), які за своїм змістом не повинні суперечити законам України:

1)об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2)строк дії договору;

3)орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків і порядку внесення та перегляду, а також відповідальності за її несплату);

4)умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5)умови збереження стану об'єкта оренди;

6)умови і строки передачі земельної ділянки орендареві;

7)існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

8)умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

9)визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін.

Крім того, за бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови, перелічені в ч. З ст. 15 цього Закону.

Водночас доцільно підкреслити, що серед перелічених істотних умов договору оренди важливе місце посідають умови щодо орендної плати (розмір, форма і строки внесення), оскільки на них найбільшою мірою зосереджується увага як орендодавця, так і орендаря. Пояснюється це тим, що кожен із них має одну й ту ж мету — отримати прибуток. Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування останньою (ст. 21 названого Закону). Вона може залежати від:

—місця розташування, конфігурації та характеру рельєфу земельної ділянки;

—строку договору оренди (наприклад, якщо орендодавець укладає договір оренди на строк понад три роки, то орендна плата йому збільшується, припустимо, на 10 % порівняно з тим, хто уклав договір на рік);

—виду сільськогосподарських угідь;

—укладення договору оренди на конкурсних засадах;

—існуючих обмежень (права третіх осіб) і обтяжень (наприклад, рішення суду, обмеження права користування у зв'язку з необхідністю забезпечення можливості проїзду, обслуговування інженерних мереж тощо) щодо використання земельної ділянки.

Форма орендної плати за землю відповідно до ст. 22 цього Закону може бути:

—грошовою (переважає в більшості країн світу);

—натуральною (орендодавцю передається визначена кількість чи частина продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки);

—відробітковою (орендодавцю надаються певні послуги — з обробітку землі, ремонту техніки, забезпечення транспортом тощо).

Про грошову, натуральну чи відробіткову форми орендної плати йдеться і в Указах Президента України від 15 грудня 1998 р. № 1353/98 «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» та «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки». Відповідно до першого з них розмір плати за оренду земельної частки (паю), що вноситься орендарем орендодавцеві, не може бути меншим від 0,5 % вартості земельної частки (паю), переданої в оренду (ч. 1 ст. 2). Другим на органи виконавчої влади покладається обов'язок забезпечити встановлення сторонами договору оренди земельної частки (паю) розміру орендної плати на рівні не менше ніж 1 % вартості орендованої земельної частки (паю), визначеної відповідно до законодавства (п. «а» ст. 1). Саме такий розмір плати за оренду земельної частки (паю) визначений і п. 1 ст. 2 Указу «Про заходи щодо забезпечення захисту майнових прав селян у процесі реформування аграрного сектора економіки».

Сторони можуть передбачити в договорі оренди землі поєднання зазначених форм оплати або визначити інші (проте орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, згідно з ч. З

ст. 22 Закону «Про оренду землі» справляється виключно у грошовій формі). Форми та строки внесення плати за оренду, а також види продукції чи послуг обов'язково повинні бути визначені в договорі оренди.

Згідно зі ст. 23 названого Закону питання про зміну орендної плати може бути переглянуте за згодою сторін у будь-який час. Ця стаття надає орендареві право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, коли стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок його дій чи бездіяльності. А орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати в разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору оренди землі. Водночас у п. 4.1 Методичних рекомендацій визначення орендної плати за земельну ділянку та земельну частку (пай) сільськогосподарського призначення (затверджені наказом Держкомзему від 24 грудня 1999 р. № 125) зазначено, що за погодженням сторін розмір орендної плати може переглядатись у випадках і з моменту:

—зміни грошової оцінки земель;

—зміни умов господарювання, передбачених договором оренди;

—підвищення цін, тарифів тощо, в тому числі внаслідок інфляційних процесів;

—збільшення (зменшення) відповідно до законів України розміру земельного податку;

—стихійного лиха та інших обставин.

У п. 4.4 цих же Методичних рекомендацій зазначено, що в разі суперечки розмір орендної плати може бути змінено в судовому порядку. Однак у будь-якому разі в текст договору оренди землі належить внести відповідні доповнення щодо зміни форми чи розміру орендної плати.

Слід зауважити, що на практиці між сторонами договору оренди землі фактично не виникало правових питань щодо сплати орендної плати у грошовій формі. Проблеми були лише з дотриманням орендарями строків її сплати. У цьому разі орендодавці зверталися до суду за захистом своїх прав. Труднощі виникали щодо дотримання мінімального розміру орендної плати (не менше 1 % визначеної відповідно до законодавства вартості орендованої земельної частки (паю)) в тому разі, коли вона мала натуральну форму. Для вирішення цієї проблеми необхідно звернутися до постанови Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1999 р. № 672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову». Відповідно до названого нормативного акта такий перерахунок провадиться виходячи з фактичної собівартості визначених договором видів продукції, робіт (послуг), яка склалася в господарстві за минулий рік. При цьому новостворені підприємства, що стали правонаступниками реформованих КСП, інформацію про минулорічну собівартість продукції (робіт, послуг) можуть взяти з документів КСП. У тому разі, коли сільськогосподарське підприємство створене не на базі КСП, спеціалісти рекомендують скористатися для перерахунку даними планової собівартості продукції у поточному році64.

У судовій практиці поряд з вимогами про визнання права на земельну частку (пай) нерідко заявлялись вимоги про стягнення орендної плати за її використання.

Наприклад, у справі за позовом Ю. до приватного сільськогосподарського товариства «Колос» Кременчуцький районний суд Полтавської області зобов'язав останнє поновити позивача у списку, що додавався до державного акта на право колективної власності на землю КСП «Колос», надати в місячний термін районній державній адміністрації документи, необхідні для реєстрації та видачі йому сертифіката на земельну частку (пай), та постановив стягнути із цього товариства орендну плату за 1999 р.

Цей же суд в аналогічній справі за позовом Ф. до КСП «Дружба» при визнанні за позивачем права на земельну частку (пай) постановив стягнути з відповідача на користь позивача орендну плату за 1997-1999 pp.

Миргородським районним судом Полтавської області було відмовлено в задоволенні позову К. до аграрно-орендного приватного підприємства «Великосорочинське» в частині вимог про стягнення орендної плати з посиланням на те, що сторони договору оренди не укладали і тому зобов'язання щодо орендної плати не виникли,

При вирішенні вимог про стягнення орендної плати належить виходити з положень Закону «Про оренду землі», яким передбачено, що договір оренди землі є угодою сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для сільськогосподарського використання на обумовлений договором строк, що цей договір укладається у письмовій формі з нотаріальним посвідченням за місцезнаходженням земельної ділянки, а також положень Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» щодо порядку укладення договорів оренди земельної частки (паю) і загальних положень щодо виконання зобов'язань відповідно до вказівок закону та договору.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки (ч. 4 ст. 15 зазначеного Закону), які виготовляються до укладення договору. На практиці, як правило, використовуються план або схема земельної ділянки, що додаються до державного акта на право власності на землю. Однак у випадках, коли: а) земельна ділянка перебуває в державній чи комунальній власності і межі її виділені в натурі (на місцевості); б) змінюється цільове призначення земельної ділянки; в) в оренду передається лише частина земельної ділянки, — мають бути виконані роботи по складанню проекту відведення земельної ділянки та виготовленню її плану або схеми. Такі роботи провадяться землевпорядною організацією на замовлення орендодавця.

Відсутність плану (схеми) земельної ділянки може бути підставою для визнання договору оренди землі недійсним (лист Вищого арбітражного суду України від 14 січня 1999 р. № 01-8/10 «Про Закон України «Про оренду землі»).

На земельній ділянці, яка передається в оренду, у присутності орендодавця або його представника, суміжних власників землі і землекористувачів встановлюється не менше двох межових знаків постійної дії, після чого складається відповідний акт погодження суміжних меж, який підписується всіма зацікавленими сторонами, а також представником організації, яка виконувала геодезичні (землевпорядні) роботи, оскільки у процесі геодезичної зйомки здійснюється прив'язка цих знаків до державної геодезичної мережі.

Слід підкреслити, що договори оренди земельних ділянок, які отримані під час земельної реформи (паювання землі), характеризуються такими особливостями. По-перше, вони укладаються на невеликий строк, як правило, на три роки, або ж (при укладенні на більший строк) обумовлюється щорічний перегляд розміру орендної плати протягом кількох перших років їх дії. По-друге, в цих договорах передбачається сплата орендної плати за землю в натуральній формі — сільськогосподарською продукцією, а також послугами.

Нотаріальне посвідчення договорів оренди землі здійснюється державними або приватними нотаріусами того нотаріального округу, на території якого розташована земельна ділянка. Нотаріальне посвідчення не є обов'язковою умовою чинності цих договорів (ст. 14 Закону «Про оренду землі»). Проте чинне законодавство України не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди земельної частки (паю). Однак, як свідчить судова практика, такі договори також бажано посвідчувати у нотаріуса, оскільки це певним чином гарантує відповідність змісту угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Державна реєстрація договорів оренди землі є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок та земельних часток (паїв). Єдині умови реєстрації договорів оренди більш детально визначаються:

—земельних ділянок — постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі»;

—земельних часток (паїв) — постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)».

Так, відповідно до пунктів 3, 4 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі ця реєстрація провадиться виконавчим комітетом сільської, селищної чи міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної частки (паю), а забезпечення реєстрації покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи; управління (відділи) у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління.

Пунктом 5 названого Порядку передбачено, що для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто чи надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів:

—заяву про державну реєстрацію договору оренди;

—договір оренди (у трьох примірниках);

—план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках);

—рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності;

—результати конкурсу чи аукціону — в разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;

—копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Крім зазначених документів згідно з цим же пунктом до заяви додаються:

—акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість — у разі, якщо їх не було визначено в натурі;

—проект відведення земельної ділянки — у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення.

Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє відповідність поданих документів чинному законодавству і за результатами

перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову в ній та передає реєстраційну справу відповідному виконавчому комітету за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови в останній (п. 11 Порядку).

Факт державної реєстрації у 10-денний термін посвідчується гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, які ставляться на всіх примірниках договору оренди (п. 12 Порядку), після чого договір реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі. При цьому датою реєстрації договору оренди в названій Книзі є дата засвідчення факту державної реєстрації (пункти 13, 14 Порядку).

Державна реєстрація договорів оренди земельної частки (паю) провадиться згідно з відповідним Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. № 119, виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Для реєстрації договору оренди земельної частки (паю) орендодавець подає особисто або надсилає поштою до виконавчого комітету відповідного органу місцевого самоврядування:

—договір оренди у двох примірниках;

—сертифікат на право на земельну частку (пай).

Виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради, до якого подано документи, у дводенний термін перевіряє їх та реєструє договір у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). Датою реєстрації договору оренди є дата внесення відповідного запису до цієї Книги. На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також із підписом особи, яка зареєструвала договір.

ВХОД

БИБЛИОТЕКА (БЕТА):

"LEX" - Правовой портал Украины © 2024Анализ интернет сайтов