И.А. Селиванова, канд. юрид. наук, доцент

Национальная юридическая академия Украины

им. Ярослава Мудрого

Правовое регулирование возмездного пользования чужим имуществом по новому законодательству

Отношения по возмездному пользованию чужим имуществом урегулированы и новым Гражданским, и новым Хозяйственным кодексами Украины.

Так, Гражданский кодекс Украины (далее ГК), закрепляя в гл. 58 основные положения о найме (аренде), определяет, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату и на определенный срок. В свою очередь, Хозяйственный кодекс Украины (далее ХК), в целом повторяя в ст. 283 цивильно-правовую дефиницию договора найма (аренды), добавляет, что отличительной особенностью аренды является передача имущества арендатору для осуществления его хозяйственной деятельности. Поэтому, подчеркивается в ХК, в аренду передается индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения или целостный имущественный комплекс, непотребляемые вещи.

Однако из анализа ст. 759 – 786 ГК следует, что его нормы также регулируют наем имущества производственного назначения. Такой вывод подтверждается следующими соображениями:

– для найма движимых вещей, используемых для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей, ГК выделяет отдельный договор – договор проката (ст. 787 – 791);

– такие разновидности договора найма (аренды), выделяемые ГК, как наем (аренда) земельного участка (ст. 792), здания или иного капитального сооружения (ст. 793 – 797), транспортного средства (ст. 798 – 805), являются, как правило, предпринимательскими договорами, а переданное в соответствии с их условиями имущество используется, прежде всего, для хозяйственной деятельности:

– в тексте самого ХК содержатся прямые отсылки к нормам ГК (п. 6 ст. 283 ХК – к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК; ст. 291 ХК – правовые последствия прекращения договора аренды определяются в соответствии с условиями регулирования договора найма ГК).

Кроме того, Гражданским кодексом Украины отношения по найму (аренде) урегулированы более подробно, в нем содержатся определенные новеллы, которые повышают уровень правовой защиты прав нанимателя (арендатора) по сравнению с существующим в настоящее время.

Так, ст. 777 ГК закрепляет неправомерно отсутствующее в действующем законодательстве Украины преимущественное право нанимателя, надлежащим образом выполняющего свои обязанности по договору, на заключение договора на новый срок. Ст. 285 ХК также предусматривает преимущественное право арендатора на продление договора аренды, но в ГК этот механизм выписан подробнее. Так в ГК, в отличие от ХК, такое право предоставляется только добросовестному нанимателю (арендатору), определен срок, в течение которого необходимо предупредить о желании продлить договор, разработаны правовые последствия недостижения сторонами согласия об условиях договора на новый срок.

В ст. 778 ГК содержится новая, прогрессивная норма, в соответствии с которой наниматель имеет право на компенсацию стоимости необходимых затрат на улучшение наемного имущества, если такие улучшения были сделаны с согласия наймодателя. Отсутствие такой нормы в действующем законодательстве дает возможность наймодателям (арендодателям), возлагая на нанимателей (аренда-торов) обязанность выполнять капитальные ремонты арендованного (наемного) имущества, не компенсировать понесенные ими затраты.

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод, что с 01.01.2004 г. для регулирования отношений аренды (найма) целесообразно руководствоваться нормами и ГК, и ХК.

В соответствии с п.2 ст. 759 ГК законом могут быть предусмотрены особенности заключения и исполнения договора найма (аренды). С учетом этой нормы и с вступлением в силу новых кодексов украинское законодательство будет выделять следующие виды договоров, регулирующих срочное возмездное пользование чужим имуществом.

Это прежде всего договор найма (аренды), которому посвящены ст. 759 – 786 ГК, ст. 283 – 289, 291 ХК, Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества”, и такие его разновидности:

а) договор проката (ст. 787 – 805 ГК); его специфика заключается в том, что наймодавцем может быть только субъект предпринимательской деятельности, а предметом договора – движимая вещь, используемая, как правило, для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей; этот договор является публичным договором и договором присоединения;

б) договор найма (аренды) земельного участка (ст. 792 ГК, 290 ХК, Закон Украины "Об аренде земли”);

в) договор найма здания или иного капитального сооружения (ст. 793 – 797 ГК); ГК устанавливается, что такой договор со сроком более одного года подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Одновременно с правом найма здания нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором оно находится, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию в размере, необходимом для достижения цели найма. Плата, взимаемая с нанимателя здания, состоит из платы за пользование зданием и за пользование земельным участком;

г) договор найма (аренды) транспортного средства (ст. 798 – 805 ГК); его предметом могут быть воздушные, морские, речные, а также наземные самоходные транспортные средства, которые можно передавать в наем (аренду) с обслуживающим их экипажем. В этом случае управление и техническая эксплуатация транспортного средства проводятся экипажем, не прекращающим трудовых отношений с наймодателем, обязанностью которого является содержание экипажа.

Кроме вышеназванных договоров отношения по возмездному пользованию чужим имуществом регулируются также договором лизинга (ст. 806 – 809 ГК, ст. 292 ХК, Закон Украины "О лизинге”), а также договором найма жилья (ст. 810 – 826 ГК).

В отношении норм ХК, посвященных аренде государственного и коммунального имущества, необходимо отметить следующее. Пункт 3 ст. 287 ХК предусматривает создание так называемого арендного предприятия. Такой субъект мог создаваться по арендному законодательству 1992 – 1995 гг., которое выделяло три вида субъектов арендных отношений: арендодателей государственного имущества; арендаторов (организации арендаторов) и хозяйствующих субъектов, создаваемых организациями арендаторов – арендные предприятия и хозяйственные общества. Действующая же редакция Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества” предусматривает только два вида субъектов таких отношений: арендодателей и арендаторов, к которым Закон относит хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, иных юридических и физических лиц. Поэтому сегодня возвращаться к забытой правовой модели нет правовых оснований. Такой вывод подтверждается и анализом ст. 115 ХК, в соответствии с которой арендным предприятием признается предприятие, созданное арендатором на основе аренды целостного имущественного комплекса (далее ЦИК) существующего государственного или коммунального предприятия (его структурного подразделения) с целью осуществления предпринимательской деятельности. Однако первым этапом реализации арендных отношениях является создание арендатора, а передача имущества путем оформления договора аренды – это второй этап. Иными словами, юридическое лицо, которое будет арендовать соответствующий ЦИК, создается в организационно-правовой форме, наиболее соответствующей конкретным условиям и возможностям его учредителей. Для трудового коллектива государственного или коммунального предприятия, ЦИК которого передается в аренду, это, как правило, хозяйственное общество. Стороннее же юридическое лицо, подающее заявку на аренду ЦИК, может быть и хозяйственным обществом, и частным предприятием, и коллективным предприятием и т.д. Арендное же предприятие, по смыслу определения ст. 115 ХК, должно возникать уже после оформления договора аренды. Думается, что единственным реальным способом появления арендных предприятий является внесение арендаторами изменений в собственное наименование после заключения договора аренды. Однако в таком случае арендное предприятие нельзя выделять в самостоятельный вид предприятий, как это сделано в ст. 115 ХК. В связи с этим следует сделать вывод, что норма ХК об арендном предприятии является мертворожденной и подлежит исключению из кодекса еще до его вступления в силу.

В вопросах приватизации арендованного государственного (коммунального) имущества нормы ХК и ГК также соприкасаются. Так, ст. 289 ХК, определяющая условия выкупа (приватизации) объекта аренды, в этих вопросах применительно к государственному (коммунальному) имуществу отсылает к закону. С другой стороны, ст. 778 ГК закрепляет правило, в соответствии с которым наниматель становится сособственником новой вещи, если она создается в результате осуществленных с разрешения наймодателя улучшений наемного имущества. Данная норма является прогрессивной, защищающей права арендаторов, и поэтому должна, на наш взгляд, быть воспринята приватизационным законодательством.

Правовое регулирование возмездного пользования чужим имуществом по новому законодательству