К.І. Кучерук, канд. юрид. наук, доцент

Гуманітарний університет "Запорізький інститут

державного та муніципального управління”

ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

В умовах ринкової економіки та приватної власності договір набув особливо великого значення як правова форма, що забезпечує суб'єктам цивільних відносин широку ініціативу в реалізації цілей та інтересів. Тому в новому Цивільному кодексі України цілком справедливо приділено велику увагу розвитку договірного права. Одним з найважливіших інститутів цивільного права і визначальним у групі цивільно-правових договорів, що характеризуються передачею майна у власність, є договір купівлі-продажу. В недалекому минулому із принципу виключної державної власності на землю випливав принцип невідчужуваності землі. Земля була виведена із грошово-товарного обігу, договори купівлі-продажу земельних ділянок заборонялися і як такі не застосовувалися. Орієнтація економіки на ринкові відносини призвела до радикальних змін у сфері права власності в Україні, зокрема права приватної власності на землю і введення земельних ділянок до цивільного обігу. Нині власник земельної ділянки в Україні має право на укладення цивільно-правових договорів, у системі яких особливе місце посідає договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки має певні особливості. Він відрізняється предметом, суб'єктами, правами та обов'язками сторін, підставами, умовами укладення й виконання.

На нашу думку, договір купівлі-продажу земельної ділянки за юридичною природою є цивільним, оскільки має всі ознаки цивільного договору. Основні з них: юридичний факт, який здійснюється з волі його учасників, має двосторонній характер; у кожній із сторін виникають певні права та обов'язки; свобода сторін у вирішенні питання про укладення договору; суб'єктами договору купівлі-продажу земельної ділянки є особи, які володіють правоздатністю та дієздатністю; положення про недійсність договорів, правові наслідки невиконання та неналежного виконання договору та деякі інші ознаки цивільного договору поширюються і на договір купівлі-продажу земельної ділянки. Однак в юридичній літературі, науці з цього питання є й інші думки. Такий договір розглядається як земельно-правовий договір.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки має відповідати нормам цивільного права, тобто регулюватися цивільним законодавством, але з додержанням спеціального (як правило) земельного законодавства, яке відбиває специфіку предмета договору.

Земельним кодексом України встановлено певні вимоги щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок, які стосуються сторін (продавців і покупців), предмета і порядку продажу земельних ділянок, є обов'язковими як для особи, яка відчужує земельну ділянку, так і для особи, яка набуває на неї права власності. Так, незалежно від того, чи передбачено це договором купівлі-продажу земельної ділянки, який укладається за нормами цивільного права, покупець зобов'язаний додержуватись основних правил земельного законодавства щодо її використання після набуття права власності, зокрема державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови, і пріоритету вимог екологічної безпеки, забезпечення раціонального використання землі за умовами призначення, підвищення родючості землі та збереження її інших корисних властивостей, дотримуватися правил добросусідства та вимог законодавства про охорону земель, своєчасно сплачувати земельний податок.

Предметом договору купівлі-продажу земельної ділянки є не земля взагалі, а конкретна земельна ділянка (чи її частина) з зазначеним місцем розташування, площею, цільовим призначенням, складом угідь, правовим режимом, можливою наявністю певних обмежень (обтяжень) щодо неї. За договором купівлі-продажу земельні ділянки можуть продаватися як самостійний об'єкт, а також як земельні ділянки зі спорудами, будівлями, що розташовані на них і розглядаються як нерухомість (єдиний об'єкт права власності).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки хоча і ґрунтується на певній рівноправності сторін, які його уклали, але умови участі кожної з них у договорі не завжди однакові. Це залежить від обсягу правосуб'єктності конкретної сторони, правового режиму земельної ділянки, яка продається, та інших обставин, що відображають специфіку даного договору. Отже, коло суб'єктів, які можуть бути сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки, обмежене. Обмежені певною мірою і суб'єктивні права власника земельної ділянки. Так, покупцем договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України і не можуть бути іноземні громадяни, особи без громадянства. Якщо іноземний громадянин, юридична особа або особа без громадянства в порядку успадкування отримують земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вони повинні протягом року провести відчуження цієї ділянки, в тому числі за договором купівлі-продажу і при цьому виступати лише продавцями відчужуваної земельної ділянки. Такі особи можуть бути сторонами договору купівлі-продажу тільки щодо земельних ділянок, які дозволяється їм набувати у власність за законодавством України. Для громадян України, які бажають купити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва також передбачено певні вимоги. Такий громадянин повинен мати сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві, займатися товарним сільськогосподарським виробництвом. Юридичні особи мають право на придбання земель даної категорії, якщо в статутних документах передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Особливості договору купівлі-продажу земельної ділянки полягають і у визначенні ціни. Земля за своїм походженням не є результатом людської праці і відповідно не має первісної вартості. Не зважаючи на це, земельна ділянка має певну ціну, яка встановлюється договором. При продажу земельної ділянки державної і комунальної власності вартість визначається на підставі її грошової експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Продаж земельних ділянок громадянами і юридичними особами здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін, але для сплати державного мита вона не може бути менше, ніж грошова оцінка земельної ділянки, яка визначається за відповідною методикою.

Певні особливості властиві укладенню й виконанню договору купівлі-продажу земельної ділянки. Чинним законодавством України передбачаються особливі вимоги щодо укладення договорів купівлі-продажу окремих земельних ділянок, наприклад: на конкурсних засадах, продаж земель державної і комунальної власності іноземним громадянам і юридичним особам, викуп з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб. Особливість виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки полягає в тому, що земельна ділянка – це не річ, яку продавець може негайно передати покупцеві. Під належним виконанням такого договору слід розуміти передачу продавцем у власність покупця обумовленої договором земельної ділянки, виплату грошової суми, погодженої сторонами в договорі, нотаріальне посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки. Після здійснення зазначених операцій покупцеві видається державний акт на право приватної власності на земельну ділянку. Покупець може розпочати використання земельної ділянки після її відведення в натурі.

Враховуючи соціальну значущість та специфіку договору купівлі-продажу земельної ділянки, вважаємо необхідним і доціль-ним внесення змін до нового Цивільного кодексу України щодо окремого регулювання цього різновиду договору купівлі-продажу, як це зроблено стосовно договору роздрібної купівлі-продажу.