І.В. Жилыкова, д-р юрид. наук, професор

Національна юридична академія України

ім. Ярослава Мудрого

Управління майном у житлово-комунальній сфері

Житлове й житлово-комунальне господарство – важлива соціальна галузь, основним завданням якої є забезпечення населення, підприємств та організацій житлом та житлово-комунальними послугами. Вона суттєво впливає на розвиток економічних взаємовідносин у державі й віддзеркалює проблеми, які існують у суспільстві. Житлово-комунальне господарство є найбільш технічно відсталою галуззю економіки з багатьма проблемами, які останнім часом особливо загострилися. Успішне їх вирішення можливо лише в тому разі, якщо реформування галузі здійснюватиметься виважено, а практичні дії матимуть надійне теоретичне підґрунтя. Реформування житлово-комунального господарства набуло цілеспрямованого характеру після прийняття Указу Президента України "Про прискорення реформування житлово-комунального господарства” від 19 жовт. 1999 р. та постанови Кабінету Міністрів України від 14 лют. 2002 р., якою було схвалено Програму реформування й розвитку житлово-кому-нального господарства на 2002 – 2005 рр. та на період до 2010 р. У цих нормативних актах закріплено нову концепцію розбудови житлово-комунального господарства, яка передбачає передачу функцій щодо його управління від держави до інших осіб та визначає принципи взаємодії державного та недержавного елементів у процесі управління комунальним майном.

Нова концепція розбудови житлово-комунального господарства має певні особливості щодо комунального житлового фонду, зок-рема надання органам місцевого самоврядування в особі їхніх структурних підрозділів можливостей виконувати господарські функції з управління житловим фондом. Деякі з них органи місцевого самоврядування можуть передати спеціальним особам – керуючим компаніям. Новий підхід породжує і нові проблеми, які потребують вивчення та вирішення, основними з них є: а) визначення суб'єктів, які б професійно діяли у сфері управління нерухомістю; б) розподіл функцій і запровадження договірних відносин між власниками комунального нерухомого майна та керуючими компаніями; в) забезпечення систематичного контролю за реалізацією договорів на виконання робіт щодо схоронності житлового фонду, параметрів обсягу та якості житлово-комунальних послуг; в) визначення відповідальності керуючих компаній перед власником за неналежне виконання своїх зобов'язань.

Управління нерухомим майном, яке знаходиться у комунальній власності (житловим та нежитловим фондом, будівлями, земельними ділянками тощо), потребує високого професійного рівня осіб, які будуть його здійснювати. Воно пов'язано з: а) прийняттям рішень щодо способів використання майна (продаж, оренда і т.і.); б) вирішенням питань щодо реалізації інвестиційних проектів; в) здійсненням договірних ініціатив (укладання різноманітних правочинів щодо забезпечення функціонування житлово-комунального господарства). Тому визначення керуючої компанії має здійснюватися на конкурентних засадах, а організаціям, які бажають набути статусу керуючої компанії, належить довести органу місцевого самоврядування свою спроможність діяти на ринку послуг найбільш ефективним чином. Відповідно до Програми реформування й розвитку житлово-комуна-льного господарства на 2002 – 2005 рр. та на період до 2010 р. функції керуючої компанії може здійснювати суб'єкт будь-якої організаційно-правової форми.

Виникає питання щодо правового опосередкування відносин, що виникають між органами місцевого самоврядування, які уособлюють власника комунального житлового фонду та керуючою компанією. Новий ЦК України (далі ЦК) вперше закріплює такий вид договорів, як договори управління майном (ст.1029 – 1045 ЦК). З урахуванням цих норм можуть моделюватися права та обов'язки сторін у договорі управління комунальним нерухомим майном. Цей договір має визначати права та обов'язки сторін і, перш за все, обов'язки керуючої компанії. У своїй господарській діяльності керуюча компанія зобов'язана підтримувати в належному стані надану їй в управління нерухомість, забезпечувати якість послуг, організовувати збір платежів тощо. До її функцій належить також вибір конкретних підрядних організацій по обслуговуванню житла. На конкурентних засадах вона визначає підрядників для виконання робіт із надання житлово-комунальних послуг, укладає з ними відповідні правочини й забезпечує контроль за їх дотриманням. Принциповим положенням договору управління комунальним нерухомим майном буде мінімізація витрат та належне дбайливе ставлення керуючої компанії до наданого їй в управління майна. Щодо своєї діяльності керуюча компанія звітує перед власником майна. Для найбільш повного забезпечення інтересів власника керуюча компанія може передавати в заставу певне майно для забезпечення договору. Договір має визначати відповідальність керуючої компанії за неналежне виконання договору управління комунальним майном, зокрема, відшкодування завданих збитків.

Таким чином, реформування відносин у комунально-житловій сфері передбачає створення конкурентного середовища й формування сучасного ринку житла й житлово-комунальних послуг і забезпечення необхідних умов для соціального захисту населення.